文 | 蔡志忠

2025年新楼巿场成交炽热，截至10月份一手楼销售量约为1.71万伙，打破了去年全年的约1.58万伙销量，增幅大约8%。光是第三季度新盘成交量已突破5800宗，按季上升超过18%，创出今年最旺的季度。发展商有见及此，在9月份加快推盘，甚至开始轻微调高售价，多个项目仍均迅速售罄。受到美国减息推动，市场信心大增，带动买家入市意欲提升，加上施政报告放宽非本地学生的学额，使名校区楼盘和优质项目更为受买家欢迎。

二十届四中全会确定进一步“促进”香港繁荣稳定，为香港未来五年提供了顶层设计和战略擘画，推动香港更深度参与国家发展，资源整合力度加强，并促进产业转型升级与社会稳定，带来长期可持续的发展机遇，香港需要更积极作出应对，将“促进”繁荣稳定推上新的台阶。由于有多方面利好因素推动，吸引更多国内外资金进入楼市，预期新楼热度将会延续，从而也带动二手楼市场笋盘被一扫而空，全年楼价预计升幅约为5%。再看看负资产宗数，在2025年第三季末已下降至约31,449宗，较上一季减少17%，为近五个季度新低，主要是因为楼价在低位有所反弹，物业估值上扬令部分单位脱离负资产行列。

随着楼价的稳步回升，负资产数字连续两季回落，预料年底负资产数目将进一步降至3万宗以下。现今负资产个案的信贷风险与市场风险相对较低，拖欠率也维持在低水平，显示持续还款能力良好。笔者预计，当楼价再上升5%，负资产宗数将回落1万宗左右，如果又继续再上升5%，负资产将会所余无几。这个结果并非不现实，减息周期重现和经济开始恢复，有望进一步推动楼市反弹，负资产数字自然就会回落。当然，此时我所指的是中下价的住宅物业市场，这一个范畴已经进入光明的道路。

住宅前景光明  工商还看减息

有读者问，距离楼市全面复苏还有多长路程？相信读者指的全面复苏是指包括超级豪宅及工商舖的市场，这个市场部分业主的现金流较为短缺，有的更受到银主压力，因此复苏速度的确比较慢。笔者前文曾提出过，商业楼宇的供楼利率比住宅楼宇高很多，引致这么多年以来，一众持有工商舖、超级豪宅的业主供楼负担沉重，财政压力爆煲。要解开这个死结，就只能通过美国利率大减，香港紧跟其后也减息，尤其是银行同业拆息（Hibor），减至2厘以下的时候方可解困。

过去几年，顽固的美联储局主席鲍威尔将近乎零利率的年代，大幅提升利率至现今约4厘，让美国银行赚取过万亿美元的巨额息差。然而，高利率却引起传统行业百业萧条，失业率又不断攀升，累积的民怨迫使特朗普作出了逐客令，除了多次要求联储局减息，还清楚表明于2026年5月鲍威尔任期结束后，不再继续其美联储主席的任命，并可能不会在此之后继续让他担任美联储理事会成员，特朗普已表达正在积极寻找接替者。如今，香港工商舖交投逐渐增加，资金在寻找出路，工商物业市场开始回暖，那么楼市何时才能全面复苏？或许就是在明年5月份吧，当美美联储换了主席，当利率大幅下降的时候，就是工商舖市场复苏，也是楼市全面复苏之时！

（作者系山西省港区政协常委及召集人、香港福建社团联会常务副主席、中国和平统一促进会香港总会常务副会长，文章仅代表作者个人观点）