文 | 朱家健

随着近年香港各所大专学府增加研究生学额和自费全日制课程，本地和非本地学生对在大学附近的宿位的需度大增，个别在大学校区附近的私楼业主也把单位改装为独立房，租给来自境外的大学生；加上香港特区有意打造“留学香港”品牌，除了大学的软硬配套，大学生起居生活的一条龙配套更是不可或缺。

今年6月，发展局推出先导计划，把现被归类为“住宅机构”用途的学生宿舍，纳入“酒店”用途范畴，换言之，在不用投入太多额外成本改变规划程序和移去部分过剩楼面下，将增加酒店和商厦改建成为学生宿舍的诱因；此外，改建后的学生宿舍或须设置洗衣房、共用厨房、共用客厅、健身室等硬件配套，若酒店商厦腾出部分原停车场空间作相关改装，这些指定新设施可被纳进总楼面豁免。

先导计划的申请流程，包括由参与计划的准发展商向教育局呈交意向申请，列出拟建学生宿舍发展项目基本资料并作出法定声明，再由教育局按资格准则对申请资格作出审批，而因应需要，再由准发展商向规划署、屋宇署、地政总署等部门递交申请或补交材料。

对酒店和商厦业主来说，若在可控成本和可行技术下，让非住用建筑物在先导计划下符合“酒店”用途定义，既可释放土地原用途，活化商厦，更可以解决学生宿位不足的现实情况，转型成功再赚取利润。在旅游业调整期和非游客区区内酒店房间供应过剩下，酒店成功转型也可以留住大部分员工，而且把酒店房间和现有设施改建学生宿舍时，可保留现有设计，未必需要大兴土木拆卸和重建，同时响应绿色环保理念。

现时，大学的宿舍宿位僧多粥少，个别大学更有舍堂文化，有不少大学生 (包含本地生、内地生、本科或研究生程度) 未能获分配宿位，为方便上学和小组学习，唯有与其他认识或相互不认识的学生一起租住大学附近或铁路沿线的屋苑单位。另数年前出现自称“二房东”的中介或金融公司，专门向私人单位业主租用物业后，在违反租约下再把单位转租/分租予内地大学生，在收取大学生的一整年租金后，却未有按时向业主缴付租金，销声匿迹，令业主和分租客同时蒙受金钱损失，让大学生分租客大失预算。若果私营发展商在落实兴建学生宿舍后，再引入礼宾和管家服务，加上智能家居和绿色环保元素，将可让入住的大学生率先感受到创新创科在生活的应用和潜在的商业模式，而且，在大学有限度而不参与营运的支持下，租住新模式合作兴建和管理的学生宿舍或能让大学生感受到舍堂生活，让座落在校园附近、大学纳入认可范围的学生宿舍可以成为大学正规宿舍和校园的延伸，学生住得更开心，家长同样放心。

酒店商厦变身学生宿舍有需求，若发展商通过先导计划，建议可由特区政府作为共同担保人向银行借款作出相关改建作为申请诱因，这将是对香港教育和人才规划的硬件投资。

（作者系全国港澳研究会会员、中国和平统一促进会香港总会副秘书长，文章仅代表作者个人观点）