香港的土地注册制度已沿用超过180年，现行的契约注册制度不提供物业业权的保证，使物业转让程序变得繁复、冗长及成本较高。

2004年，特区政府制定《土地业权条例》（第585章）（《条例》），旨在以业权注册制度（新制度）取代契约注册制度。然而20多年过去，条例仍未实施。这项关乎香港土地管理的重大改革，为何一再拖延？

其实，新制度并非新鲜事物，内地、新加坡和英国等早已采用（部分以双轨并行方式运行）。新制度能为物业拥有权提供更大确定性，简化物业转易程序、降低交易成本，是利民便商的关键措施。

“新土地先行”方案迈出第一步 仍远不足

香港早在2004年便通过相关立法，局方现时仍告诉本届立法会因主要持份者未能达成共识，《条例》需要再做修订。反映当年的立法建议或许过于乐观，未能充分考虑执行层面的挑战。如今，《条例》被束之高阁逾20年，当年参与审议的委员亦不再是立法会议员，社会期望落空由谁负责。

这项搁置已久的改革似乎崭露曙光。发展局辖下的土地注册处早前提交了《2025年业权及土地的注册（杂项修订）条例草案》（《修订草案》），拟以“先易后难”的方式，在新土地先行实施新制度（“新土地先行”方案）。“新土地先行”方案仅在《修订草案》生效后新批土地实施，现有290万宗土地登记（“旧”土地）仍维持旧制。此举虽务实，但步伐明显过慢。根据局方估算，新方案实行后5年内仅有25,000宗业权登记，与现存”旧”土地数量相比，改革覆盖面极为有限。更令人失望的是，特区政府计划待2027年换届后才检讨现有土地转制。笔者虽非委员，但仍把握机会在法案委员会会议上向局方表达对《修订草案》的意见。千言万语浓缩成一句话，就是“步伐之小，令人失望”。

改革须双轨并行 订立清晰路线图

在针对“新土地”制定方案的同时，特区政府应同步探索“旧”土地的转制路径。例如，可优先处理业权清晰的“旧”土地（包括以土地注册处掌握资料为依据，选出一批没有现存地契问题且发展商已取得入伙纸但仍未销售的房产），再逐步扩大转制范围。

其次，亦可研究土地注册处处长曾提及的“官方设立委员会”做法，参考其他司法管辖区的经验，在避免持份者可能存在利益冲突的情况下（比如不愿被发现过去审查契约可能存在过失、房地产交易业务量变化），由立场中立的专业人士（如退休律师和土地审裁处法官）协助审查旧契约。总而言之，当局必须尽快为“新”“旧”土地的转换制订时间表及路线图。

与时俱进的土地管理制度是经济发展的支柱，土地业权注册制度改革已拖延20多年，我们没有另一个20年的奢侈。从本届特区政府上任之际，习主席在七一讲话就已明确指示香港要“积极稳妥推进改革”、“破除利益固化藩篱”；到去年三中全会闭幕后，“识变、应变、求变”的改革呼声更是不绝于耳。然而，改革不能流于口号，必须转化为实际行动。特区政府是时候展现更大的担当和魄力，对“正确的事”排除万难、勇于破局，为香港的土地管理制度写下新篇章。

转载自：明报《Money Tuesday》