为更好使用私营市场力量以提速建设北部都会区，同时减轻公帑支出，香港特区政府拣选了洪水桥/厦村、粉岭北及新田科技城三个新发展区各一块具规模的地块试行片区开发模式，由发展商综合开发。提交意向书的期限昨日截止，发展局期内共收到22份意向书，涉及本地和内地的发展商、承建商、综合企业与电商物流公司等。据悉，恒基、新地、新世界等集团亦有提交。有财团表示，北都区势成为本港新的经济增长引擎，看好前景。市场分析指出，22份意向书释放了正面且积极的信号，建议政府在规划上给予更大的自主权和灵活性。

三个片区开发试点占地12.5公顷至18.6公顷，每个项目约一二百亿元发展成本。试点内均有私人住宅、产业及公共设施三类用地，每块土地的用途“无得郁”，但地积比率等发展参数或可作适量放宽，惟需经城规会批准。

每个片区各自对产业用地有不同发展要求，包括最基本的只需在土地平整后交还政府，部分则由发展商保留部分用地兴建和营运企业和科技园大楼。企业既可独资，亦可合组联营公司参与发展。招标则会采用简单的土地招标模式，以价高者得为原则。

发展局最终共收到22份意向书，据知恒基、新地、新世界、会德丰地产、华懋、信和置业、太古地产及长实等亦有提交。会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀昨日表示，北都区紧接港深创新科技融合发展地带，集团在区内拥有发展项目，长远看好北都区的发展。该集团已就三个试点递交意向书，接下来对各个片区发展均会展开研究。

搜集意见敲定招标条款

发展局发言人昨日表示，会随即整理及分析搜集到的意见，以决定片区开发试点的范围、发展参数、工程要求和财务安排等，从而敲定日后招标的细节和条款。该局将全力推展三个片区开发试点项目，计划在今年下半年起至明年陆续为三个试点进行招标。

博汇智库主席、特首政策组专家组成员张量童昨日接受香港文汇报访问时表示，从收到的意向书数目显示，市场对片区开发模式反应不错。他指出，即使这个发展模式未必能令特区政府节省太多钱，但可加速发展，同时有机会容许发展商就产业项目提出建议，或能吸引一些内地甚至海外的龙头创科企业尽快落户北都区。

他指出，当年同样采取片区开发模式的沙田第一城之所以取得成功，主因是项目内要求兴建的公共设施不是太多，大部分均属住宅，且楼市处于上升期，“现时发展商一定计清楚条数才肯做，或会要求政府提出更多经济诱因。”

他认为发展局在制订标书内容时必须仔细研究清楚细节，并留有一定弹性，让产业能提出一些反建议。

基建迟完工增发展难度

高力香港研究部主管及零售顾问咨询李婉茵表示，22份意向书向市场发放了正面且积极的信号，证明不少企业均有意配合政府于土地革新的规划及参建北都区。惟她指出，片区发展的难度在于综合性规划各类型设施，包括住宅、人才公寓、创新产业用地及道路平整与基建等，其中片区外的基建连接亦至为关键。“现时北都公路、北环线铁路等区内已规划的主要建设预期完工日期，均离实际设施启用日期有所滞后，除会令发展商对投标意欲保守，更增加发展时的人手及物流的难度。”

她建议政府加速推展基建项目，在规划上赋予业界更大的自主权和灵活性。

仲量联行估价咨询部主管区建强指出，北都区为香港未来重点发展的地区，亦可能成为未来增长动力的火车头，获不少发展商提交意向书属意料之内，“特区政府应思考如何吸引产业落户。有了经济活动后，再配合基建，自然能给予发展商更多信心，地价亦可望看高一线。”

政府智囊倡铁坑山辟作河套园二三期

身为城市设计师的博汇智库主席、特首政策组专家组成员张量童早前在接受香港文汇报专访时指出，特区政府就北部都会区各区发展的初步规划及工程研究已基本完成。其中新田科技城逾600公顷的土地规划中，并无将铁坑山和马草垄区域纳入研究范围，他建议在该两个区域觅地辟作河套园二期甚至三期发展之用，让整个园区规划能更达至缔造宜业宜居、保护生态环境的目标。他并期望透过跨区联动开发模式，由香港与深圳两地在沿深圳河两岸联动开发“跨境特区”。

张量童指出，特区政府在原来河套香港园区的87公顷基础上，计划在落马洲管制站原址、新田南，以及从三宝树湿地保育公园中切割出来的150公顷鱼塘湿地，凑够300公顷土地用作创科产业用途并以高密度原则发展。他指如在铁坑山和马草垄区域觅地辟作河套园二期甚至三期发展之用，原来从三宝树湿地保育公园中切割出来的150公顷鱼塘湿地便得以保留，亦可让铁坑山园区与河套园紧贴在一起。

古洞铁坑河套可建铁路支线

由于拟扩展的土地全属特区政府所有，铁路计划无须受北环线最快2034年才可完工的限制，“可从预计于2027年完工的古洞站直接拉一条支线到铁坑园区，再到河套园，然后再过境到深圳园区。预计铁坑地铁线及个别创科项目最快可于2030年竣工。”

他续说，特区政府过去的发展思维主要由香港本位出发，例如只重视空间规划和传统土地功能的发展参数配置，忽略以市场导向去精准制定产业所需的综合考虑。“跨境特区”应透过港深两地协作的“跨区联动开发”模式发展，“跨境特区能让所需的要素如人才、信息、数据、资金、样本等在一定范围内自由便捷流通，以加强港深两地的互补和合作，有利加速规则衔接和机制对接。”他期望两地早日商讨税务、海关、边检和安保等各项安排，让人员、资金及生物科技样本和数据等能跨境便捷流通，更好地发挥协同效应。

港深西铁口岸选址待定

香港特区政府运输及物流局局长陈美宝昨日在立法会铁路事宜小组委员会会议上表示，正全力推进与北部都会区相关的铁路项目，包括争取今年下半年邀请企业就连接洪水桥至深圳前海的港深西部铁路提交意向书，以了解市场反应，并研究是否可采取“计划·建造·营运”一站式合约，最快2027年招标。至于铁路“一地两检”的口岸会设在深圳湾抑或前海，目前仍在与深圳有关部门商讨。该局估算港深西部铁路于2038年本地及跨境客量将介乎每日29万至35万人次，到2046年增至38万至46万人次，料15分钟内往返洪水桥至前海。

拟建的港深西部铁路目标于2035年通车，设有洪水桥、厦村、流浮山、深圳湾和前海共5个站。民建联立法会议员刘国勋关注“一地两检”的口岸选址，希望特区政府向中央政府争取在前海及深圳湾两站都设置有关口岸，“一条跨境、跨海铁路造价不菲，如果多一个重要车站（作口岸），对整体成本效益有帮助。”

陈美宝回应表示，目前倾向在深圳一方做“一地两检”，是否深圳湾及前海都分别设“一地两检”口岸则未有定案。她又表示，除了香港标准，亦有空间采用国家标准。有议员问及香港段和深圳段能否由同一单位施工，陈美宝则回应：“建造之后，我们希望在机电、系统方面大家亦有统一标准。”