文 | 孙嘉宝

香港城市发展始终离不开“空间”二字。从上世纪纾解人口压力的第一代新市镇，到如今承载经济转型、民生安居、跨境融合重任的发展中市镇，这片土地的开发与再造，牵动著七百多万市民的生活期盼，更决定著香港未来的发展格局。2026 年，随著北部都会区规划全面推进，古洞北、粉岭北、洪水桥、新田科技城等发展中市镇进入建设关键期。它们不再是简单的“居住卫星城”，而是香港解决土地瓶颈问题、优化产业结构、融入国家发展大局的核心载体。

上世纪 70 年代起，荃湾、沙田、屯门等新市镇拔地而起，运用“铁路带动发展”模式，有效舒缓了维多利亚港两岸的人口压力，解决了数十万市民的居住问题，奠定了香港城市扩张的基础。此后，天水围、东涌等新市镇相继建成。不过，早期新市镇发展存在明显短板：多以“居住导向”为主，产业配套严重不足，导致大量居民每日往返市区通勤，耗时费力；公共服务设施跟不上人口增长速度，医疗、教育、文体康乐资源供不应求；部分区域规划缺乏人文温度，社区活力不足，形成“有屋住、无生活”。

如今，香港发展中市镇迎来机遇，核心驱动力正是北部都会区发展规划。北都占香港总面积三分之一，汇集了多个重点发展中市镇，打破了“先居住、后产业”的传统模式，建立“产业与城市同步、基建与民生并行”的新理念。不同于以往单一功能定位，当下发展中市镇各有侧重、协同发力：洪水桥以深圳湾口岸优势，打造高端专业服务与现代物流枢纽，创新“片区开发”模式，兼顾产业引进与居住供给；新田科技城作为北部都会区的心脏，联手河套深港科技创新合作区，聚焦生命健康、人工智能等前沿领域，打造香港创科产业新高地；古洞北、粉岭北以宜居为核心，配套完善公共服务，承接市区人口疏解；新界北新市镇则藉著口岸优势，培育跨境商贸与新兴产业，形成具有特色的发展格局。

当前，香港发展中市镇建设已取得实质性进展，从蓝图逐步变为现实。古洞北首批公营房屋陆续入伙，东铁线古洞站建设加速，即将打通区域交通动脉；洪水桥及厦村土地平整工程稳步推进，屯马线延伸段规划落地，未来将实现与市区、深圳的快速联通；新田科技城启动首阶段开发，创科用地陆续推出，深港跨境创科协作不断深化；元朗南、牛潭尾等发展区同步推进，北都大学城筹备落地，为产业发展培育人才支撑。政府亦通过优化审批流程、成立专门协调机构、推动专属立法，破解传统工程建设效率低、部门协调难等问题。这些进展，不仅增加了土地与房屋供应，更让市民看到了城市发展的新希望。

发展中市镇前进道路上的挑战同样不容忽视，首要难题是“职住平衡”尚未真正实现。部分发展中市镇产业落地速度慢于房屋供给，创科、专业服务等产业链尚未成型，当区就业岗位不足，居民依然依赖跨区通勤。其次，基础设施与公共服务配套滞后，交通网络、医疗机构、优质学位供给跟不上人口入住节奏，影响居民生活品质。再者，发展与保育的平衡难度大，新界北部拥有珍贵的湿地、乡郊生态与传统村落，大规模开发易对生态环境和人文肌理造成破坏。此外，部分区域规划过度强调功能性，缺乏社区互动空间，新社区缺乏归属感与活力，难以成为真正意义上的“家”。

推动发展中市镇从“规模建设”走向“质量提升”，必须坚持“以人为本”的核心思路。发展中市镇绝不能成为“只住不业”的卫星城，要坚持“产业先行”。聚焦香港优势产业与新兴产业，引进创科、高端商务、现代物流等产业，藉著深港协作优势，打造“产学研”一体化产业集群。创新土地开发模式，将产业投资、就业岗位作为土地出让的重要标准，杜绝单纯房地产开发，让居民在家门口就能实现就业，从根源上解决通勤问题。

再者，落实“基建先行”理念，加快北环线、港深西部铁路、北都公路等重大交通项目建设，打通发展中市镇与市区、深圳的交通动脉；同步完善区内步行系统、单车径、社区巴士等配套，构建便捷交通网络。公共服务要与人口规模同步匹配，优先建设综合医院、社区健康中心、优质学校、体育文娱设施，推动医疗、教育、养老等资源均等化，让市民享受高品质生活服务。

香港的珍贵之处，在于城市与乡郊、自然与人文共生。发展中市镇必须严守生态保护红线，保护湿地、郊野公园等生态资源，融入海绵城市、绿色建筑理念，打造生态友好型地区。同时，尊重乡郊传统文化，活化古村、渔港等人文资源，让城市化进程保留乡土记忆，实现“发展与保育并重、城市与自然和谐。

高品质的城区，不仅有高楼大厦，更有烟火气与归属感，让城市更有温度。发展中市镇规划要充分听取市民意见，增加社区广场、墟市、休闲空间等互动载体，支持社区组织开展文娱活动，培育邻里情谊。关顾长者、青年、基层等不同群体需求，打造全龄友好社区，让新区不仅有“硬度”，更有“温度”。

发展中市镇毗邻深圳，是香港融入粤港澳大湾区的前沿地区。要深化深港跨界协作，推动河套合作区协同发展，实现科研、人才、资金高效流动；对接深圳科创与产业资源，打造跨境产业协同示范区；藉著口岸优势，发展跨境商贸、物流服务，让发展中市镇成为香港对接国家建设的重要桥梁。

从拓地造城到高质量发展，香港发展中市镇的转型，是香港城市发展理念的升华，更是对市民美好生活期盼的回应。它不仅是土地的开发、房屋的建设，更是产业的重生，及至民生的改善。当前，北部都会区建设进入深水区，发展中市镇的每一步推进，都牵动著香港未来的走向。面对机遇与挑战并存的局面，我们更需要走出一条兼具香港特色、时代特征、国际水准的新城发展道路。

新市镇并非只是“睡城”，只要坚持产业先行、基建先行、生态优先，完全可以建成有活力，且有竞争力的现代新市镇。发展中市镇要坚持铁路、道路、社区设施同步，强化规划一步到位，确保居民入伙之时，便是交通顺畅，以及服务齐备。而发展中市镇要把产业规划放在核心位置，以产业吸引人，避免新城沦为日间空荡的纯居住社区。然而，发展中市镇同样要在效率与人文之间取得平衡，让高楼大厦之间有绿地、有烟火气、让街坊有归属感。

回望过去，香港依靠新市镇解决了数代人的居住难题，支撑了城市数十年的稳定发展。展望未来，发展中市镇承载的，是香港突破土地瓶颈、实现高质量发展的契机，是七百万市民对更好居住环境、更多就业机会、优生活品质的殷切期盼。

（作者系香港青年时事评论员协会成员，文章仅代表作者个人观点）