文 | 蔡志忠

香港金管局30日公布了直至2025年第一季末，住宅按揭贷款负资产的最新调查结果。负资产住宅按揭贷款最新宗数为40,741宗，比起2024年第四季末的38,389宗，上升了2,352宗，等于6.13%，也较去年第三季的40,713宗略多，属于“沙士”时期2003年第四季之后新高，也创了近22年新高水平。于是一众看淡后市的评论者又开始唱跌楼市，认为楼价今年将再下跌1成，而负资产数字可见80,000宗。

负资产已不少银主盘却不多

笔者不知道8万个负资产是如何计算出来的，如果是以下跌幅度来计算引起的负资产宗数，或许有一些理据。不过，评论者估计今年楼价再跌1成，便可产生8万宗负资产是比较夸大。我们来找找真实的数字吧，根据差饷物业估价署最新资料，2025年3月私楼售价指数报284.2点，较2025年2月份285.6点，按月跌约0.49%，连跌4个月，创逾8年半新低。若与2021年9月的历史高位398.1点比较，楼价至今累跌达28.61%。单计今年首季楼价累跌约1.7%。数字告诉大家真相，过去几年楼价从高位下跌近3成，产生的负资产为4万宗左右，等于说楼价每跌1成，负资产就多1.3万宗左右，何来会变成8万宗？

今天，网络上到处充满非理性唱跌楼市的声音，作为专业的评论者，需要保持冷静思维，分析要忠于事实，千万别为搏取眼球，总是“语不惊人势不休”！统计资料显示，今年首季楼价累跌1.7%，笔者预测全年或者会下跌5%左右，负资产到达4.5万宗将会见顶。坦白说，当年1997年至2003年时期，楼价从高位下跌了近70%，负资产高达10.6万宗，当时主要是因为业主向银行借贷过度，不少人的按揭贷款高达7到8成；如今银行严守贷款准则，楼宇按揭成数比较低，通常在5成左右，而且很多人已经供满楼。根据金管局资料，直至2025年第一季末，负资产住宅按揭金额只是2,059亿港元，拖欠三个月以上的负资产住宅按揭贷款比率为0.17%，仍维持于低水平，楼市明显也处于健康水平。

利率是左右楼价走势的重要因素

大家对后市不必太担心，与1997年亚洲金融风暴时期不一样，今天这些负资产个案主要涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款，这类贷款的按揭成数一般较高，因此容易出现负资产情况。不过，这些银行职员入息比较稳定，所买物业大多数是自住用途，一时的负资产并不会影响他们供楼，而物业沦为银主盘的机会不大，这也解释了为何负资产已不少，银主盘却不多的原因。尽管美国挑起贸易战和关税战，经济前景不明朗，难免也影响楼市发展，但是香港楼价仍然没有暴跌，这一点必定让淡友们很失望。

左右楼市走势最关键的因素是甚么？是利率的升与跌。全球各地都处于低息环境，唯美国仍然维持强美元政策，坦白讲，对美国自身亦是有利有弊，高息环境对负债比重大的重资产及传统行业冲击很大，亦窒碍中小企业发展空间，引致基层民众生活困难，美国社会贫富悬殊情况愈来愈严重。美国总统特朗普上任一百天，违背全球一体化发展模式，不断强调美国优先，并对全球发起贸易战和关税战，这种行径使其在国际上的信用大打折扣，相信美债会被进一步抛售，从而动摇美元霸权地位。在今年下半年，预期美元将减息两次，如果美国经济受创，不排除加快减息步伐，甚至重推量化宽松政策，届时港元利率也将随之大幅下降，香港楼市便可止跌回稳。

（作者为香港山西政协常委及召集人、香港福建社团联会永远名誉主席及副主席、中国和平统一促进会香港总会常务副会长，本文仅代表作者观点）