文｜屠海鸣

全国两会落下帷幕，连日来，人们对楼市政策的关注度很高。

在今年的全国两会上，“稳住楼市”首次写入政府工作报告的“总体要求”，国务院总理李强在政府工作报告中明确了房地产政策的施力重点：一是，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力；二是，优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应；三是，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权；四是，拓宽保障性住房再贷款使用范围；五是，发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。

在政府工作报告中，将房地产大政方针说的如此详尽，前所未有。这些措施聚焦供给端、需求端，并透过财政和金融政策给市场注入动力；在稳楼市的同时，也促进房地产业高质量发展。整体上看，2025年房地产政策呈现“短期稳市场、中期调结构、长期促转型”的鲜明特征。

救市初见实效 仍须“稳字当头”

两会筑起安居梦，柳暗花明撑楼市。笔者作为港区全国政协委员，从两会上明显感觉到，中国的房地产市场将迎来新变化，房地产市场回暖与百姓的“安居梦”逐步契合。

内地楼市与香港楼市一直存在“同频共振”的现象，全国两会释放稳楼市的政策讯号，也给香港楼市带来信心，值得全社会特别是业界关注。

去年“9.26”中央政治局会议后，房地产政策大幅度调整。经过几个月的运行，现在初显实效。

2024年四季度，全国新房销售面积按年、按月分别增长6.4%和21.2%，告别了连续下滑的态势。同时根据70城房价数据；截至2025年1月，一线、二线城市新房价格指数分别连续3个月、2个月止跌回升。

今年2月份，全国300城经营性土地成交金额同比上升39%；平均溢价率达到13.4%，较1月上升了4.7个百分点，这也是自2021年7月以来土地平均溢价率首次突破10%。

房地产产业链条长且关联广泛，上下游涉及建筑、钢铁、水泥、家电、家装等近50个行业，对GDP的贡献率高达20%至30%。稳住楼市，对于促进经济增长的作用巨大。2024年四季度，中国经济增长达到5.4%，一改二、三季度下跌的趋势，使得全年经济增长达到5%。

但这仅仅是开始，政策效益释放需要一个较长的过程；2025年，仍须“稳”字当头。李强总理在政府工作报告多次提到要“稳”字，比如，“稳住楼市股市”、“更大力度促进楼市股市健康发展”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示：“我们将会同有关部门长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市。”

全国两会期间，笔者与代表委员交流中，大家都有一个共识：“稳楼市”事关经济持续增长、扩大国内需求、百姓资产保值、促进充分就业、保持社会稳定，等等，这是一场必须打赢的硬仗。

房子不好卖，主要原因有二：一是房子太多，二是大家不愿意买。针对这一实际，今年全国两会释放的信息是：继续在供给端和需求端加力，积极“去库存”。

从“供给端”看，合理控制新增供地，优先消化存量用地；打好“保交房”攻坚战，加大白名单贷款投放力度，按照应进尽进、应贷尽贷要求，充分保障项目建设交付，不能让在建项目“烂尾”；实施“城中村”改造和危旧房改造，稳妥推进货币化安置，让城中村居民拥有更多自主选择权。住建部已经明确，把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围。

两处给力 支撑供需“两端发力”

以上措施甄别不同情况，在控制“总供给”的同时，突出了“防烂尾”和“补短板”，没有“一刀切”，而是对症下药，政策“接地气”。

从“需求端”看，政府工作报告提到，“因城施策调减限制性措施”，虽然没有提及“废除限制性措施”，但“松绑”明显，“因城施策”的空间更大。可以预测，北京、上海、深圳除了核心城区之外，其他区域将逐步取消限购，二线城市大概率会全面取消限购，三四线城市会加大购房补贴力度、优化公积金政策等，刺激购房消费。同时，中央政府支持地方政府收购存量商品房；收购的商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等。

限购政府调整，如同拆除“栏杆”；政府收购存量房，可谓“雪中送炭”，既可促进存量房销售，又可较低成本解决保障性住房。

无论是在“供给端”发力，还是在“需求端”发力，都需要钱。中央政府的策略是继续在财政和金融两处给力。

今年两会期间，财政部部长蓝佛安表示，地方政府专项债安排4.4万亿元人民币，其中一个重要用途是回购闲置土地和收购存量商品房；中国人民银行行长潘功胜在新闻发布会上表示，今年降准降息仍有空间，这将降低购房者的贷款成本。

笔者留意到，今年的房地产政策在“稳”字当头的主基调下，“进”的分量也在增加。政府工作报告提到：“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。这是“好房子”一词首次出现在政府工作报告中。

首提出“好房子” “进”分量增加

安全，就是要让居民住得安心和放心，比如，房屋的结构更稳、建筑材料更好，防台风、抗地震的等级更高；绿色就是有利于身体健康，比如，要安装新风系统，提升空气质量；低碳，就是要为居民省钱，也为社会节能，比如，要提升保温、隔热、降噪的材料品质和施工工艺；智能，就是让居民用得更方便，比如，采用各种智能化设施设备，特别是体现出对“一老一小”和残障人士的关怀。住房和城乡建设部部长倪虹在新闻发布会上表示，建设“好房子”需立标准、强科技、抓项目：修订《住宅项目规范》，将层高标准提高至不低于3米，优化采光、隔音等细节，更是引来一片赞叹。

“好房子”这个概念，是今年两会上代表、委员热议的话题之一。许多代表、委员表示，随着中国人均GDP超过1万美元，人们的生活品质逐步提升，对住房的要求也愈来愈高；多建“好房子”，既可满足民生需求，也是推进房地产市场升级的需要。“好房子”关系到“好生活”，“好房子”意味着“好未来”。

全国两会是观察中国经济的重要窗口，透过两会看楼市，透过楼市看发展，这是香港社会和相关业界捕捉市场机遇的重要途径，值得好好做好这门“功课”。

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【知识库】何谓“货币化安置”？

•货币化安置是指政府部门直接以货币的形式补偿被拆除棚户区居民，而居民再到商品房市场上购置房屋。

•居民可以根据个人需求和喜好，自行选择购置合适的房屋，而不必受限于政府指定的安置房。

•由于居民可以直接使用补偿款购房，毋须等待安置房的建设和分配，大大缩短了安置过程的等待时间。

•货币化安置可以带动房地产市场的活跃，刺激房屋交易，推动经济增长。

•相较于兴建安置房，货币化安置可以减少政府的建设成本，从而降低财政负担。

（作者为全国政协港澳台侨委员会副主任，香港新时代发展智库主席，暨南大学“一国两制”与基本法研究院副院长、客座教授，文章仅代表个人观点）