文｜周文港

7月2日，香港房屋委员会（房委会）更新6月“居屋第二市场”的成交记录，亦总结出2024年上半年的整体交投量。数据显示，在2024年上半年，居屋第二市场录得2,549宗成交，不但比起去年下半年大幅上升1.4倍，同时，这也是2002年有纪录以来的半年新高；单计4月份更录得850宗成交，也创出20年来的第二高。

周文港认为，上述数字令人十分鼓舞，反映在现届政府和立法会良性互动下，积极发掘解决房屋问题的可行方法，透过“扭松”包括“按揭贷款保证期（担保期）”在内的措施，在不耗费一分一毫的额外公帑下，释放多达20多万个的未补价二手居屋单位，更带动银行按揭、保险等业务，以及政府印花税税收的增长；最重要的是，措施有助促进全社会向上流动，重塑出一道置业阶梯，既为居于公屋的青年和“夹心阶层”一圆“置业梦”，当他们上流后，又腾出更多公屋予最基层的市民，形成一举多得的局面。

所谓“按揭贷款保证期”，意思是房委会为居屋买家作出按揭担保，而担保期通常是由居屋落成一刻起计。譬如，过往的担保期为30年，如果买家有意购入一间10年楼龄的居屋，一般能够在免除压力测试的情况下，获银行提供至少20年的贷款期（即“30年保证期减去10年楼龄”），有助分担首期开支和每月供款额；不过，随著本港的居屋楼龄渐长，2023年全港有9成居屋单位的楼龄已超过20年，当中部分更超过30年，房委会提供的“30年减楼龄”担保期已失去作用，不少“白居二”青年买家和公屋“绿表”买家难以向银行取得较宽松的按揭年期，未能负担高额首期和每月供款额，最终只能望门轻叹，只好放弃购入心仪的二手居屋和踏上置业阶梯。

有鉴于此，包括周文港在内的“G19”议员去年多次游说房屋局等相关政策局的官员，并辅以大量与居屋楼龄或按揭统计调查相关的数据，建议将“按揭贷款保证期”由“30年减楼龄”放宽至“60年减楼龄”。最终，行政长官和房屋局局长在2023年《施政报告》宣布延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年（“50年减楼龄”），又将最长还款期延长至30年，使逾20万伙居屋单位随即解冻，二手供应大幅增加。

既然延长“按揭贷款保证期”至“50年减楼龄”的措施取得理想效果，周文港认为，现时正值特区政府全面检视二手居屋供求关系的关键时机，并将提出3点进一步的建议，期望当局予以认真考虑，全面扶助青年和“夹心阶层”向上流动。

第一，增加“白居二”计划名额至2万个，并相应调高一人申请者的配额。坦白说，既然居屋政策的初心是鼓励更多有能力的市民自置居所，当局没有必要再作太多不合理限制、用配额来限制有刚性需求的基层市民入市，而且随著当局延长“按揭贷款保证期”，市场上不少二手居屋供应获得释放。目前当务之急是将“白居二”计划名额由4,500个增至2万个，并因应计划的申请趋势，将一人申请者的配额由目前占10%调高至占20%（现时“家庭申请者：一人申请者”是9:1，建议改为8:2），以增加一人申请者、尤其是青年的中签机会；鉴于部分申请者有意入市，但多次未能中签，亦建议当局优化“白居二”计划的抽签和分配机制，让一直未能抽中名额的申请者，获得较高的中签机会。

第二，考虑引入房委会长者业主“楼换楼”计划，鼓励释放较大面积的居屋单位。对于有意组织家庭的青年，以及公屋家庭户而言，当会倾向选购一些面积较大的居屋单位；与此同时，不少年长居屋业主因子女迁离等原因，或许亦有意卖出“大单位”，并迁到面积较小的单位居住。但是，不少年长户主因担心卖走了一直居住的居屋，特别是一些面积较大、而又未补地价的居屋后，就会“买唔返”未补地价二手居屋单位，因此即使有意放售，但仍会有所保留。某程度上，这亦会影响居屋、公屋流转，当居屋大单位供应有限，自会令部分有意置业的家庭客、特别是公屋户转趋观望，宁愿等到有合适选择才“上车”。据悉，当局需要先行修订《房屋条例》，才能将“换细”安排，应用于房委会辖下的二手未补地价资助出售单位。周文港期望，当局尽快推展相关修例工作，以便实行房委会长者业主“楼换楼”计划，容许房委会辖下的未补地价居屋单位的长者业主有条件地“大屋换细屋”，只要提供诱因，让他们继续持有一套居屋单位，相信可增加他们卖出“大单位”的机会。当长者业主卖出“大单位”，亦间接为他们释放一笔可观的财富，以应对退休生活所需；公屋“家庭客”随即可购入较大面积的居屋单位，释出公屋资源予㓥房户，真正促进社会向上流动。

第三，适时考虑延长“按揭贷款保证期”至“60年减楼龄”。虽然当局一再指出，延长保证期到50年后，剩余保证期超过10年的居屋／绿置居单位会由约14%大幅增至约98%，但亦想要强调，随著二手居屋楼龄不断增加，保证期亦会渐而缩短。周文港建议，当局可考虑延长“按揭贷款保证期”至“60年减楼龄”。根据香港金融管理局最新数字，本港长期未偿还按揭贷款的拖欠比率，仅有0.06%至0.09%的极低水平，过去12个月的银行按揭贷款撇帐率更为0；加上“G19”议员在征询业界意见后，发现在“楼换楼”，以及提早还款的可能性下，本港每份按揭的平均供款年期少于7年，证明“60年减楼龄”措施对公共财政的影响极低，不会因为延长按揭保证期而影响公共财政健康发展。

“切实排解民生忧难”，既是国家主席习近平对特区政府施政的其中一点“希望”，亦是现届政府和立法会同仁共同迈进的目标。纵然解决房屋问题并非一朝一夕的事，但周文港深信，只要调整策略，多点运用现成房屋资源，或许能闯出另一片天，就像居屋“按揭贷款保证期”的例子，不用花政府一分一毫，即可打通上流阶梯。