文｜陈勇

据民政署估算，至2046年，全港将有两万多幢楼龄超过50年的楼宇，当中有不少是“三无大厦”，即没有业主立案法团、任何居民组织、管理公司的大厦。“三无大厦”多集中于九龙西等旧区，长期缺乏有效管理，衍生出卫生恶劣、治安欠佳、消防隐患、设施失修等多重问题，严重影响居民日常生活。

三无大厦要自行成立法团或聘请物管公司，往往面对诸多困难：部分业主年长或体弱，难以主动参与管理；部分业主因单位已出租，对楼宇状况不甚关注；即使个别业主愿意推动成立法团，若邻居不愿意配合，亦难以落实；仅凭业主自愿参与，成效实在有限。

因此，笔者认为政府在推动旧楼管理方面，必须从“自动自觉”的劝导模式，走向“制度化引导”的策略思维。民政总署于本月开始在选定小区推行“联厦联管”试验计划，计划透过地区统筹，协助“三无大厦”和旧式单幢大厦的业主联合起来，共享服务资源，分担管理费用，让资源有限的小型大厦也能享有基本物管服务。

然而，要让措施真正发挥作用，不能单靠个别计划的试点推行，更须建立长远制度。笔者在民政及文化体育事务委员会会议上提出，政府应进一步整合地区资源，例如律师、会计师、物业顾问、区议员等，为三无大厦提供法律、技术及协调方面的支援，从源头协助居民跨越法团成立的障碍。同时，应考虑引入“先做后收”的介入模式，即由政府先拨款处理大厦基本清洁、维修及管理设施，再按比例向业主收费。这既可即时改善居住环境，又能降低居民初期参与的门槛，激发更多“正能量”业主牵头，带动楼宇管理文化转变。

民政及青年事务局在会议上也坦诚回应，旧楼管理方面的工作所以能逐步推进，取决于三个关键条件：其一，是地区治理架构的完善，善用现时470名区议员的地区影响力，由他们联系业主，搭建推动旧楼管理新网络；其二，是楼宇老化问题日益严峻，业主面对维修压力，有更高诱因参与法团或“联厦联管”；其三，是现代科技的应用，鼓励物管公司引入远端监控、智能门禁、电子巡查等创新科技，提升管理效率，以有效降低管理成本，使每户负担更合理。

随着《建筑物管理（修订）条例》实施，配合“法团咨询服务计划”、“顾问服务计划”及“联厦联管”等多项措施，目前正是加速政策落地的重要时刻。如能透过制度化安排、地区合作及资源配套，推动更多旧楼纳入有效管理架构，结合政府政策引导与基层社区协作，将有望更有系统地管理数以万计的旧楼，为居民带来更安全的居所，亦为社区营造更稳健的楼宇安全网络。

（本文作者系港区全国人大代表召集人、立法会议员、民建联副主席、新界社团联会(新社联)会长，文章仅代表个人观点）