文｜新界关注大联盟

北部都会区是近年本港各界关注的规划大事，既关乎打造经济新增长点，也涉及打造宜居宜业宜游的生活空间。由于北部都会区涵盖元朗区和北区，将会涉及十个乡事委员会，当中乡村将成为城中村还是城乡共融，能否检讨小型屋宇政策让乡村族群可持续发展，相信是不少新界人最关心的。

香港自古以来都有人聚居，新界不少村落已有几百年的历史，有祠堂和族谱印证。先人聚居成村，离不开建屋居住、离不开耕作揾食、离不开祭祀先祖。建屋、耕作、殡丧祭祖是乡村居民自古以来的权益。英国人霸占新界后，新界各乡先后成立乡事委员会以及设立法定组织—新界乡议局，为港英政府治理新界提供意见。原居民权益，包括建屋权、豁免差饷、沿用旧地租、土葬等权利，由港英政府以行政措施管理。综合而言新界原居民所享有的合法传统权益载于《基本法》第40条，在1997年7月1日起成为宪制权益，特区政府要予以保障。

新界原居民长大后，按惯例在村落周边农地或荒地自建房屋，筹组家庭安居乐业，港英政府管理新界后亦未有改变这些权利。至70年代开始，港英政府著手在新界发展新市镇等一系列卫星城市解决人口问题。为了在新界搬村收地发展以及建立新界乡郊房屋和卫生标准，小型屋宇政策于1972年12月推出，允许年满18岁、父系源自1898年认可乡村的男性原居民，可享有申请兴建小型屋宇（俗称“丁屋”）的权利，最高3层（8.23米高）、每层不超过700平方呎，建成的丁屋亦不需补地价。有关政策以香港法例第121章《建筑物条例(新界适用)条例》予以规定。根据立法会2017年土地供应专责小组的文件，由政策于1972年实施至2017年9月，地政总署总共执行了 42 131 宗小型屋宇批约，换言之新界现有超过4万栋村屋和丁屋。

值得留意的是，绝大部分市区居民只知道新界原居民享有申建小型屋宇的权利，却不知道丁权与公屋居屋等公共房屋福利不能重叠，只能择一。而且原居民只能透过三种方式有条件建屋，分别是自有农地建屋、以私有农地与政府交换用地建屋、私人协约批地。假如原居民父辈没有留下土地，一般苦等多年都不会有地兴建。同时，有别于市区买卖楼宇有多个银行或财务公司提供贷款选择，原居民在兴建小型屋宇上，甚少有银行承接贷款，私人兴建丁屋有财政难度。香港开埠过百年，不少乡村的空间一早已用尽，小型屋宇政策亦已推出50多年，至今未有修改，不少村民至今一屋难求，家族几户人同住一屋。此外，尽管政策允许700尺的面积，但以新田乡为例，村内不少空间已经告罄，形成有丁权而无地兴建丁屋，情况令人感到沮丧！

80年代，中英两国就香港前程谈判并发表联合声明，香港将回归祖国。在起早《香港基本法》期间，在陈日新主席、刘皇发主席以及各位新界乡议局前辈的努力下，正式将新界原居民的合法权益写入《香港基本法》第40条，将权利宪制化。换言之，兴建小型屋宇、殡葬权等多个原居民权益，受到基本法保障。

正值北部都会区发展，当中包括元朗区和北区共十个乡事委员会。在发展的同时，如何有效释放乡村土地，如何让乡村参与发展，是一个重大课题。当局目前在北部都会区提出城乡共融的概念，但有关概念仍停留在口号阶段，未能解答原居民乡村可持续发展、后代繁衍以及海外原居民回流的居住问题。为破局以及进一步释放土地，曾有意见提出丁厦概念，即检讨小型屋宇政策，例如突破三层和楼面面积限制，集合村内众人丁权，合建为现代化大楼。参考海内外经验，邻近的广州或深圳甚至可以发展成为大型屋苑，低层附设商场、公众停车场为该村提供租金回报，加强财政上的可持续性，亦预留了个别土地展示该村文件和历史。虽然一国两制下，内地乡村基层治理与本港有差异，但有关吸纳乡村土地转换为城市市中心发展的经验，值得香港政府思考。

假设以100间小型屋宇所占土地面积上限10万呎地为例，如分别授予建设小型屋宇，还不如整合这10万呎地以容积率发展多栋摩天大厦，不但可以满足或解决部份住屋需求，其余单位由发展商售出作为其他营利部分，是双赢局面。成本方面而言，统一采购和营造也有助管控成本，过程更有效益的。商业楼层部分，也可以按协议由原居民或祖堂享有权益，例如商业回报、停车场等。暂不考虑现时关税战和楼市情况，在将来经济畅旺后，丁厦相关的概念和计划，不单可以解决目前村内土地不足，轮候丁屋时间冗长和规划发展效果不理想等情况。同时可以作为乡村在未来的一条新路，亦可以探讨将来能否鼓励现存于元朗、大埔、北区一带的丁屋加入重建，所带出的投资成本与未来的商业收益，不单止是取得平衡，兼可缔造双赢，三赢局面，对政府、原居民、市民，以及从整体利益角度出发，都是一个多赢的方案。正值北部都会区涉及城乡共融的整体目标，值得在发展区探讨试点工作。

总括而言，现行的小型屋宇政策已沿用超过50年，明显执行和细则上已过时，是时候作出配合时代转变的检讨工作。小型屋宇政策作为《基本法》第40条的新界合法传统权益的一部分，虽然检讨政策会涉及法律、环境、土地规划及需求等复杂问题，但这是一个负责任政府必须面对的事情。我们要避免头痛医头，脚痛医脚，香港不能再等了！

（发言人何君尧及成员黄子毅代行）