文 | 屠海鸣

近日，内地房产政策大刀阔斧的改革引发广泛关注。

8月28日，住建部、央行、金融监管总局、自然资源部多部门联袂出手，打出一套组合拳，从现房销售改革、预售制度升级，到房贷年限延长、还贷机制优化入手，强化对买房人权益的保障，倒逼房企告别高杠杆、高周转的粗放模式，推动楼市从规模扩张转向品质提升。

“8．28”新政，中国房地产迎来1998年“房改”以来最系统的一次制度重构。从“封顶预售”、“资金监管”到“现房销售”、“能拿房再还贷”等核心惠民导向和暖心政策亮点，一改过去“买家担风险、房企享便利”的旧格局，预示着实行了几十年的商品预售制即将走向终结，可以预言，内地房地产市场将迎来一个大洗牌的新时代。

安身立命，天下晏然。住房是民生之要，安居是乐业之本。内地与香港楼市制度、市场结构虽有不同，但让市民买得起房、住得安心，始终是两地共同的政策追求。

行政长官李家超多次指出，保障市民住屋需求是特区施政的重要任务，要做到提速、提量、提质、提效，致力让市民安居乐业。

现房销售防烂尾 预售资金上把锁

观察分析“8．28”房产新政，可以说，深中肯綮、鞭辟入里，条条把准脉搏，句句直击痛点。对内地民众来说，否极泰来、久旱甘霖，对于香港亦有多重影响。

内地的商品房预售制是学习借鉴香港的，“先收钱、后盖楼”的操作方式，让开发商手里有活钱，房子建得快、钱周转加速，令中国的城市化进程明显高于世界平均水平。

然而，这个模式的短板隐患逐渐浮出水面。近年来，不少内地房企重扩张、轻品质，重融资、轻履约，资金监管存在漏洞，一些项目出现延期交付、烂尾停工、货不对办等乱象。

与此同时，居高不下的房贷压力、僵化的还贷规则，如同千斤重担压在一个个刚需家庭的肩头。30年最长房贷年限，让不少年轻人刚入社会便背负长期债务，月供开支挤占生活成本，遇到行业波动、收入起伏，部分家庭难免陷入还贷困境，断供风险如影随形。

凛冬散尽、除旧布新，此次新政最亮眼、最接地气的变革，是全面推进现房销售、筑牢预售监管防线，真正实现“所见即所得、买房不踩坑”。

其一，循序渐进、张弛有度，现房销售分类推进。新出让土地、尚未取得建设工程规划许可证的新项目，优先实行现房销售；已取得规划许可证的存量项目继续沿用旧规则，但鼓励现房销售。

其二，严把关隘、防微杜渐，抬高预售门槛。为目前继续做预售的项目定下新规则，单体主体结构必须封顶，才可办理预售。

其三，预防风险、闭环管控，将购房资金全额监管。首付款、按揭贷款全部纳入监管帐户；必须项目竣工验收、水电气热配套全部具备交付条件，方可解除资金监管。

其四，防患未然、权责分明，把现房定金纳入监管。现房项目要拿到施工许可证，才可以收取少量定金；房企违约，购房者可解除合同、追回定金并追责。

这么一改，过去“买房人扛雷、开发商省事”的天平终于被拨正了，买房子从“开盲盒”变成了“逛明码标价超市”，并给预售资金上把锁，返归真、正本清源，从源头上筑牢了防“烂尾”的机制。

四招纾困解民忧 还贷节奏更从容

“8．28”新政对房贷规则进行颠覆性优化，让楼市金融体系更贴合民生、更适配市场。

其一，化整为零、轻装上阵，房贷最长从30年拉长到40年。房贷期限多出10年，对刚需家庭来说，就像把一块大石头凿碎成小石子，每月月供肉眼可见降下来，还款压力降低，中产家庭不用把日子过成“月月光”，总算能喘口气。

其二，瓜熟蒂落、高枕无忧，首创“竣备再放贷、交楼再供楼”的新规则。过往购房者买房后，房屋尚未建成交付，便要月月还贷、常年供楼，许多家庭边租房边供房，双重压力压身、苦不堪言。新政明确，预售项目必须完成竣工备案，银行方可发放贷款，购房者无需在建设期承担还贷压力。这将彻底终结“先还贷、后收房”的不合理模式。

其三，雪中送炭、网开一面，给困难家庭备了一把“保护伞”。谁的人生没个沟沟坎坎？失业、生病、收入忽然少一截，这些事不挑时间，一旦收入下滑，还贷逾期，还会成为“老赖”。新政允许暂时还不上月供的人与银行协商，可以延期还款，甚至先还利息、延期还本金。给购房家庭留一段缓冲期，不让一时的坎儿变成一生的坑。

其四，因时制宜、量体裁衣，利率不再“焊死”。浮动利率如果跟市场差得太远，买房人可以和银行商量调整，或者置换原来的贷款，不用再捏着高息合同当冤大头。

纵观此次房产新政，看似改几条规则，实则给楼市换了一副筋骨。过去，墨守成规、因循守旧，楼市依赖高杠杆、高周转、高扩张；现在，改弦易辙、另辟蹊径，正在塑造以“稳安全、保民生、优生态、促长效”为核心的新格局。

兼收并蓄瞄靶心 择善而从破难题

内地楼市新政看似与香港无关，但往深处、远处、细微之处观察分析，对香港也会带来多维度的影响。

其一，审时度势、因势利导，提振市场信心。内地购买力历来是香港房地产的重要支撑，内地彻底化解“烂尾”隐患、重塑置业安全感，将潜移默化提振内地买家赴港置业意愿。同时，内地房产新政牵动着港股内房板块，亦间接对香港相关企业的经营带来深远影响。

其二，他山之石、可以攻玉，完善监管体系。虽然香港现有楼花信托、销售监管制度成熟完备、运行稳健，但也不能说固若金汤、万无一失。内地严管预售资金、竣备放款的创新做法，为楼市风控提供全新范本。香港可查漏补缺、取长补短，织密置业防护网，使其滴水不漏。

其三，以人为本、防微杜渐，优化民生保障。内地构建房贷还款缓冲机制，守护万家安居底线，尽显政策温情。香港不少家庭同样背负沉重供楼压力，一旦遭遇失业、收入下滑，一筹莫展，举步维艰。内地的做法值得香港借鉴。

其四，双向对标、各取所长，重塑置业格局。随着新政出台，内地房产性价比与安全性大幅提升。近年来，北上养老和北上就业创业的港人愈来愈多，这些因素叠加，将使部分香港市民对比两地置业成本与保障优势，有可能出现“北上置业”新风向，对香港楼市需求形成适度分流。

十三届全国政协副主席、中央港澳办主任、国务院港澳办主任夏宝龙曾指出，香港要不断提升治理效能，把制度优势转化为治理效能，着力破解住房等深层次民生矛盾，让发展成果更公平惠及广大市民。

细思熟虑夏主任所言，我们应认识到，虽然香港的土地制度、法律体系、市场结构与内地差异很大，但香港同样面对市民置业压力大的现实挑战，观察分析内地房产新政带来的市场变化和长远影响，有利于香港化解民生忧难、提升治理效能，匠心独运、革故鼎新，特区管治团队和相关业界应从中受到启发、有所作为。

（作者系全国政协港澳台侨委员会副主任，全国港澳研究会顾问，香港新时代发展智库主席，暨南大学“一国两制”与基本法研究院副院长、客座教授，文章仅代表个人观点）