文｜屠海鸣

最近，涉及内地房地产市场的两则新闻引起人们广泛关注。

第一则是：10月10日至12日，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在山西太原、陕西西安调研，要求加快推进保交房工作，加大“白名单”项目贷款投放力度，确保在建已售商品房如期保质交付，积极推进收购存量商品房用作保障性住房工作，促进房地产市场筑底企稳。

第二则是：国务院新闻办公室10月12日举行新闻发布会，主题为“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”。财政部部长蓝佛安表示，中央财政在举债和提升赤字方面有较大空间，将合理运用好债务政策工具。下一步，财政部将积极研究出台有利于房地产平稳发展的增量措施，允许专项债券用于土地储备，支持收购存量房，并抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。

这些两则新闻再次表明，内地正在全线、全领域发力，系统性解决地房地产市场的问题。

最近，香港房地产市场同样传出利好消息。包括新地、长实、新世界旗下的多个楼盘销售火热。新鸿基地产（00016）旗下启德天玺·天，承接10月12日首轮沽清204伙的气势，13 日次轮销售238伙又告抢清，两轮公开发售连招标共售出463伙，料套现逾40亿元，发展商准备再推149伙在本周末新销售。由长实(1113)及港铁(0066)合作发展的黄竹坑港岛南岸Blue CoastII，项目三日累收票约4000张，超额近16倍，发展商乘旺势已推出236伙应市。其他新盘方面，上周末共有14个新盘涉463伙应市，多个楼盘均录得成交。

行政长官李家超明日将发布其任内的第三份施政报告，社会各界和广大市民都在翘首以待，面对内地房地产行业已经吹响的“保交房”冲锋令，香港有哪些稳楼市的重磅政策。

房地产市场是当前宏观经济的一个风向标。中央这一波“救市”大招，不仅有利于内地房地产止跌回升，而且，对香港房地产市场的辐射效应也将显现。

内地多点发力，全力下活“一盘棋”

何立峰在太原和西安调研时强调了两个重要问题：一是，加快修复问题项目，促其尽快达到“白名单”标准，在此基础上进一步推动“白名单”扩围，将所有符合条件的在建已售商品房项目纳入支持范围；二是，积极推进收购存量商品房用作保障性住房工作。

内地房价自2021年出现下跌，与此前的“三道红线”密切相关。用“三道红线”一卡，不少房地产项目被列入了“黑名单”。“三道红线”遏制了“问题企业”和“问题项目”的野蛮生长，经过三年多来的清理，房地市场的隐患得到化解，现在是按下“重启键”的时候。

修复“问题项目”，意味著对出现的问题不能等、不能拖，而要加快解决。比如，对于资不抵债的项目，要加快推进司法处置；对于已售出、未建成的项目，不能任其“烂尾”，需要进行资产转让的，要尽快完成资产转让，由接手的企业重启建设。“问题项目”得到修复之后，就可以纳入“白名单”，重新获得金融支持，步入良性发展的轨道。

收购存量商品房用作保障性住房，则意味著关键时刻政府出场，解决房子的“出口”问题，财政部官员的最新表态，显示“政策已经在路上”。

同时，内地建立了“国家—省—市”三级专班的联动机制。在工作机制方面，实行“三级专班+项目专班”，国家、省级、城市层面设立了住建、金融监管等相关部门组成的工作专班，推动融资协调；在项目层面，实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”的“六个一”模式，做实保交房工作。这一切表明，“9.26”中央政治局会议的精神正在化为具体的政策措施。

房地产涉及到多个“端口”，过往，内地的政策主要从“消费端”发力，鼓励个人购房，现在则从房产企业融资、财政支持存量房收购、政府督促建立保交房机制、司法处置资不抵债项目等多个“端口”发力。可以看出，这是从根子上解决问题，是治本之策。

香港楼市不振，需要借“势”而行

今年2月28日，特区政府取消了长达14年的楼市“辣招”。包括取消买家印花税、新住宅印花税及额外印花税，3、4月份，市场交易活跃，楼市热度飙升。然而，好景不长，到6月份，“撤辣”后的楼价升幅全部“蒸发”；7月份，最新私楼售价跌至近8年新低。

7月7日，特区政府出台了松绑的楼市新政，包括：放宽按揭成数，对于自用住宅物业，上限分别从60%、50%和40%提高到70%、60%和50%；对非住宅物业，最高按揭成数上限从50%提高到60%；对于以资产水平审批按揭的借款人（即无固定收入或收入来源不稳定的借款人），无论是住宅或非住宅物业，最高按揭成数上限从40%提高到50%；并取消现了对主要收入来自香港以外地区的按揭贷款申请人的购房限制。

以上救市措施都属于技术性操作，虽有一时效果，却没有达到预期。就在楼价下跌的同时，香港出现了一个有趣的现象，部分地段的房租上涨，原因是许多“新香港人”不愿购房，而是选择租房。

不愿在港置业，不敢举债置业，不能“预支未来”。——透过这些现象可以看出，楼市低迷的重要原因是：人们对香港经济的信心不足！这也提醒我们，楼市要上行，不仅需要“术”的推动，更需要“势”的托举。

内地经济利好成势，香港楼市回暖可期

回顾过往，香港楼市与内地楼市下跌的时间点高度契合，都出现在2021年9月前后。购房置业不仅是经济问题，也是民生问题、社会问题。这一现象说明，香港与内地的经济、社会、民生联系非常紧密。

现在，内地房价比2019年整体上下跌了三成左右，香港房价下跌幅度也大体如此。依笔者观察，眼下，内地房地产上行的“势”正在形成，理由有三：

其一，认识上的变化。过往，人们普遍认为，房价过快增长不是好事，必须遏制；现在，人们充分认识到，房价持续下跌的危害更大，会殃及相关产业发展，导致民众财富贬值，并抑制就业。

其二，施策上的变化。从提出“保交房”，到“保交房攻坚战”；从实行信贷“黑名单”制，到加大“白名单”项目贷款投放力度；从市场调节供需关系，到政府主动收购商品房作为保障性住房。由此可以看出，内地对房地产市场的施策是全方位、系统性的。

其三，节奏上的变化。中央政治局“9.26”会议至今，财政、金融、国土、住建等部门夜以继日的工作，迅速制定出台政策措施，中央领导到各地“督战”，“救市”的节奏明显加快，上上下下都意识到，今年要实现5%的经济增长，房地产不能“掉炼子”，“救市”时不我待，刻不容缓！

不仅内地的房地产市场发生变化，中国经济的整体情况也已经发生变化。美联储9月18日宣布降息后，人们普遍关注从美国流出的资本向何处去？许多人看好中国。因为，中国市场规模超大、产业链完整、营商环境向好，特别是在地缘政治冲突不断加剧的大背景下，中国是全球最安全的经济体，“逐利”和“避险”是资本两大需求，放眼全球，中国是理想之地。因此，中国发展的大势不可阻挡。

香港房地产市场需要借“势”而行，内地的发展态势是香港最大的“势”！

十三届全国政协副主席、中央港澳办主任、国务院港澳办主任夏宝龙在香港特区2024年“全民国家安全教育日”开幕典礼上的致辞指出：“一个强大、繁荣的中国，是世界的正能量，是香港最大的靠山和底气。”

重温夏主任这段话，再看内地的“保交房攻坚战”，我 们有理由相信，香港楼市回暖可期、光明在望。

（本文作者为全国政协港澳台侨委员会副主任，香港新时代发展智库主席，暨南大学“一国两制”与基本法研究院副院长、客座教授，文章原刊于《信报》）