文｜屠海鸣

中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证券监督管理委员会三部门，前天宣布金融支持经济高质量发展的新政。

人行行长潘功胜宣布的措施格外引人注目：引导银行降低存量房贷利率，预计平均降幅在0.5个百分点左右；统一房贷最低首付比例至15%；延长两项房地产金融政策文件的期限；优化保障性住房再贷款政策；支持收购房企存量土地。

重磅“组合拳” 超出市场预期

这是继5月17日内地房产政策后，又一次针对房产的组合拳，也是近年来幅度最大的一次政策调整。

受此利好消息影响，前天，上证指数急升超过4%，恒生指数亦急升4%，成交劲增，大大提振了内地和香港市场的信心。

这次将出台的房地产新政是一套重磅组合拳，覆盖了涉及房地产的“全生命周期”。主要体现在以下三点：

一是“降门槛”。“5.17”房地产政策把首套房的最低首付比例降至15%，二套房为25%；这次把最低首付比例统一降低为15%，入市门槛进一步降低。

二是“降成本”。此次把存量房贷利率降低0。5个百分点，初步测算，将惠及5,000万户家庭、1.5亿人，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1,500亿元人民币左右，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为。

三是“促流动”。这次的调整涉及：房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策，从2024年12月31日延长到2026年12月31日；将保障性住房再贷款政策中人行出资的比例，由原来的60%提高到100%；允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。同时，人行降低存款准备金率0.5个百分点。

这些措施都是为了促进流动性，让房子在市场上流动起来，让资金在银行、企业、购房者之间流动起来。

“5.17”房地产政策效果不及预期，有人认为，主要是把重点放在了降低“入市门槛”上，即降低首付比例，房贷利率也有降低，但幅度不大。这次则兼顾了入口、出口，以及降低存量房贷利率，是针对房地产“全生命周期”的新政，相信会产生综合效应。

瞄准时机出招 加大放水力度

此前，有人抱怨央行刺激楼市力度不够，“只见楼梯响，不见人下来”，“零敲碎打式”出台政策，效果不佳。其实，央行不是没有大招，而是等待时机。

美国联储局于当地时间9月18日宣布，将联邦基金利率目标区间下调50个基点，降至4.75%至5.00%之间的水平。这也是4年来美联储首次降息，预示着美元加息周期结束，进入了降息周期。中国央行出大招的时机终于来临！

最近几年，美国“暴力加息”，吸引全球资本流入美国，这也给中国吸引外资造成困难。中国经济由国企、民企、外企支撑，美元持续加息，导致一些外企和民企出走。同时，拉大了人民币与美元的利差，导致人民币贬值，不利于刺激消费，内地市场消费低迷，这正是重要原因。

美元降息，中国央行把握这个契机，对存量房贷降息，令5,000万户家庭节省约1,500亿元人民币的支出，据测算，其中将会有35%会用于消费，将为提振消费注入动力。

另一个值得注意的事情是：9月8日，中国发布《外商投资准入特别管理措施（负面清单）2024年版》，也就是最新版的外商投资准入负面清单，全面取消制造业领域外资准入限制，并放宽服务业准入限制，加大吸引外资的力度。

今年以来，内地出口势头强劲，但消费和投资低迷，特别是8月份的数据令人担忧难以实现全年5%的增长，此次，央行打出“重拳”，显示出“保5”的决心。把此次房地产新政与此前吸引外商投资措施联系起来看，可以看到，中国经济的动能在持续增加。

洞察变化 找准发力点振经济

受央行房地产新政刺激，前天，恒指升753点收市，重返19000点，创4个月以来高位，成交量激增至2，400亿元；昨天收市续涨128点。

股市是市场的“晴雨表”，反映最快。其实，由于内地经济体量大、香港与内地经济联系紧密，内地的政策变化对香港的影响深远。我们应洞察内地的政策变化，寻找香港机遇。就此次金融支持经济高质量发展的新政而言，有以下三点应该观察和思考：

其一，央行释放流动性，对香港有甚么影响。随着内地银根放松，向市场释放流动性，这亦会通过沪港通、深港通等渠道传递到香港市场，将给香港经济带来正面影响，那么，影响力度会有多大，影响面会有多宽，特别是对香港楼市和股市的影响如何，值得深入分析。

其二，内地刺激消费，对香港有甚么影响。内地降低房贷利率，这将减少许多家庭减少支付利息，增加消费支出。这些消费支出会流向哪些领域、哪些地方，香港如何瞄准这一变化吸引内地居民来港消费，值得认真研究。

其三，内地宽松货币政策与吸引外资措施产生的“叠加效应”，对香港有甚么影响。内地房地产市场经过持续3年的深度调整，存量房地产资产价格跌了3成左右。美元降息后国际资本也会寻找新的流向，内地也加大了吸引外资的力度，而香港是外资进入内地的通道，那么，香港如何把握机遇，促进外资进入内地呢，值得全面探索。

十三届全国政协副主席、中央港澳办主任、国务院港澳办主任夏宝龙在香港特区2024年“全民国家安全教育日”开幕典礼上的致辞指出：“融入国家是为了更好地融入国际、拥抱世界，是为香港的独特优势和香港的发展扩容赋能，让香港的特色和优势更加彰显。”

细细品味夏主任这段话，再看看内地房产新政，我们可以意识到，国内、国际、香港的市场其实是“一体三面”，联通度高，互为因果，应该把这三者联系起来观察思考问题，洞察变化，把握机遇，找准发力点，千方百计提振香港经济。

……

【知识库】“5‧17”房地产政策知多些

•中国2024年5月17日推出了一系列被称为“5.17”房地产政策，旨在挽救低迷的房地产市场。

•取消房贷利率下限；降低首付比例：首套房贷款的最低首付比例调整为不低于15%，二套房则不低于25%。

•政府收购存量房：设立3,000亿元人民币保障性住房再贷款，用于政府收购已建成但未出售的商品房，转为保障性住房。

•“5.17”政策效果不及预期，因此9月24日再推出进一步刺激措施，包括降准、降息、降存量房贷利率，房贷最低首付比例统一降至15%。

（作者系全国政协港澳台侨委员会副主任、香港新时代发展智库主席、暨南大学“一国两制”与基本法研究院副院长、客座教授，原文刊发于香港《经济日报》，文章仅代表个人观点）