文｜屠海鸣

最近，关于本港公屋建设和解决㓥房问题有三则消息值得关注——

其一，行政长官李家超于8月22日在社交媒体发文称，“解决㓥房问题”工作组已向他提交报告，他把最近在施政报告咨询时收到的相关意见提供给工作组，指示1个月内提交进一步研究结果，并会作全面考虑和适时公布决定。

其二， 香港房屋局长何永贤9月2日在传媒会上宣布，推出“幸福设计”指引，作为日后新建公营房屋及现有屋邨翻新的参考和设计依据。指引包括“活力健康”“绿色生活”“乐龄安居”“跨代共融”“家社互联”“城市连结”“增值上流”和“地方形象”八个幸福概念，以及衍生逾50个幸福策略及170多个设计建议。

其三，香港房屋局9月3日公布推出“简约公屋住户特别津贴试验计划”，为“简约公屋”住户提供一次性特别津贴。

这三则消息令许多市民甚感欣慰，说明李家超及特区政府在解决公屋及㓥房问题上进展不错，以实际行动回应了基层市民的期待。

此前，政府官员多次公开表示，已觅得足够未来10年满足30.8万个公营房屋单位建设的土地。可见，“用地难”已缓解，“如何建公屋？”是重点。笔者认为，建设公屋须群策群力，尤其关注以下四个重点问题。

保持定力，勿受房价下跌影响

香港楼市在全面“撤辣”后，经历了短暂的火爆，现在还是呈现下跌趋势。面对这种行情，还要不要建设大量公屋？

回想香港回归之初，首届特区政府提出“八万五计划”，即每年供应不少于85000个住宅单位，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。但在1998年亚洲金融危机爆发后，香港房价6年内下跌达60%，许多家庭的屋宇成为负资产，“八万五计划”被迫中止。在2003年香港房价走出低谷后，公屋建设依然没有进展，导致“上楼”轮候时间越来越长。

修房造屋，对于一个家庭来说是“几十年一遇”的大事；对于一个城市来说，更是百年之计。因此，一定要汲取历史经验和教训，在建设公屋上不能短视。必须看到，公屋是带有福利性质的公共产品。社会福利归社会福利，市场竞争归市场竞争，公营房屋与私营房屋是两条轨道上的产品，不能因为房价下跌，就惊慌失措，削减公屋建设计划。

这一点，香港应向新加坡学习。新加坡建国以来，几十年如一日地按计划推进“组屋”建设，不受房价涨跌影响，保持定力，住房问题才得以解决。

终极目标，饱和供应解难题

㓥房问题和公屋建设其实是“一体两面”，由于公屋轮候时间太长，人们就寻找临时住所，㓥房就有了市场。轮候时间越长，㓥房的需求量越大。

因此，解决㓥房问题，短期靠规范管理，长期靠增加公屋供应。按照香港财政司副司长黄伟纶去年7月在理大出席公屋设计比赛开幕礼致辞时的说法，从去年算起5年内，公屋每年平均有3.17万个单位落成，相比起之前10年每年平均约1.58万个单位高出一倍。公屋轮候时间有望从2021/22年度的6.1年，下降至2026/27年度的4.5年。

从长远来看，公屋轮候时间缩减至4.5年后，并非终极目标，还应继续增加公屋供给，以达到“饱和供应”状态。也就是说，凡符合条件的人士随时可申请到公屋。这样，㓥房彻底失去市场，自然淘汰。

还应看到，香港要打造“国际高端人才集聚高地”，公屋供应是重要的条件。其一 ，人才来港有一个观察期和适应期，这个期间不会下决心在香港置业，政府如果有过渡性保障房提供给他们，无疑增加了吸引人才的筹码。其二，香港“抢人才”计划针对的大多是大学毕业生，刚毕业的学生经济能力有限，大都无钱买房，政府提供专供这类人士的保障房，可留住更多人才。

瞄准需求，进行均衡布局

公屋选址是一个令人头痛的问题。中心城区寸土寸金，且早已高楼林立，寻找公屋用地并不容易；在偏远地区建设公屋，基层市民不愿去居住。这是两难选择。

也有一种观点，认为北部都会区空间庞大，那里可建设大批公屋，“上楼难”问题要彻底解决，必须等到“北都区”建设有起色的时候才行。这种观点比较偏颇，公屋要瞄准市民的需求，居住公屋的人士有多少在“北都区”上班呢？如果住在“北都区”，上班在港岛，岂不是加剧了城市拥堵、增加了通勤成本？因此，公屋选址应避免过度集中，以“分散均衡”的原则来布局。

香港可以借鉴上海的思路。上海曾规定，开发商向政府提供总建筑面积占比5%的限定价格商品房，作为人才公寓等用途。建成后，由政府有关部门按该地块住宅楼盘销售均价的60%进行回购，产权属于政府，开发商仅是代建。

试想，开发商为了卖房，选择的地段不会差，也会修建一些配套设施，且各开发商建造的楼盘分布在不同区域，这样一来，社会保障房也就分布城市的不同区域，避免了过度集中和位置偏远两个问题。

理念开放，多造幸福社区

今年2月，十三届全国政协副主席、中央港澳办主任、国务院港澳办主任夏宝龙来港调研时，到深水埗参观了香港首个“社区客厅”项目。夏宝龙称赞“社区客厅”是一个很好的尝试，切实针对㓥房户的难点痛点，帮助㓥房户解决生活所需，值得推广。

夏宝龙对“社区客厅”的充分肯定启示我们，㓥房和公屋虽小，但打造“幸福社区”的空间很大，应以开放理念打造幸福社区。今后随著公屋供应量的整体增加，每个社区都应腾出适当空间，打造“公共厨房”“公共餐厅”“公共洗衣房”“长者日间照料中心”“儿童活动中心”，等等。家里空间狭小，让居民多到公共区域活动，不仅提升了幸福指数，还增加了邻里互动，有利于建设共融社会。

以开放理念打造幸福社区，应让社区居民成为“设计者”。近日，房屋局局长何永贤透过媒体向市民介绍“幸福设计”指引，市民非常关注，还提出了很多建议。下一步，应广纳民意，让更多市民参与“幸福社区”的建设。

公屋建设需要关注的问题很多，如何进一步群策群力，以上四点是关键和重点，特区政府若以十年、二十年、三十年的视野来“一张蓝图绘到底、一届接著一届干”，相信终有成效。

（本文作者为全国政协港澳台侨委员会副主任，香港新时代发展智库主席，暨南大学“一国两制”与基本法研究院副院长、客座教授）