文|周文港
7月2日,香港房屋委员会(房委会)更新6月“居屋第二市场”的成交记录,亦总结出2024年上半年的整体交投量。数据显示,在2024年上半年,居屋第二市场录得2,549宗成交,不但比起去年下半年大幅上升1.4倍,同时,这也是2002年有纪录以来的半年新高;单计4月份更录得850宗成交,也创出20年来的第二高。
周文港认为,上述数字令人十分鼓舞,反映在现届政府和立法会良性互动下,积极发掘解决房屋问题的可行方法,透过“扭松”包括“按揭贷款保证期(担保期)”在内的措施,在不耗费一分一毫的额外公帑下,释放多达20多万个的未补价二手居屋单位,更带动银行按揭、保险等业务,以及政府印花税税收的增长;最重要的是,措施有助促进全社会向上流动,重塑出一道置业阶梯,既为居于公屋的青年和“夹心阶层”一圆“置业梦”,当他们上流后,又腾出更多公屋予最基层的市民,形成一举多得的局面。
所谓“按揭贷款保证期”,意思是房委会为居屋买家作出按揭担保,而担保期通常是由居屋落成一刻起计。譬如,过往的担保期为30年,如果买家有意购入一间10年楼龄的居屋,一般能够在免除压力测试的情况下,获银行提供至少20年的贷款期(即“30年保证期减去10年楼龄”),有助分担首期开支和每月供款额;不过,随著本港的居屋楼龄渐长,2023年全港有9成居屋单位的楼龄已超过20年,当中部分更超过30年,房委会提供的“30年减楼龄”担保期已失去作用,不少“白居二”青年买家和公屋“绿表”买家难以向银行取得较宽松的按揭年期,未能负担高额首期和每月供款额,最终只能望门轻叹,只好放弃购入心仪的二手居屋和踏上置业阶梯。
有鉴于此,包括周文港在内的“G19”议员去年多次游说房屋局等相关政策局的官员,并辅以大量与居屋楼龄或按揭统计调查相关的数据,建议将“按揭贷款保证期”由“30年减楼龄”放宽至“60年减楼龄”。最终,行政长官和房屋局局长在2023年《施政报告》宣布延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年(“50年减楼龄”),又将最长还款期延长至30年,使逾20万伙居屋单位随即解冻,二手供应大幅增加。
既然延长“按揭贷款保证期”至“50年减楼龄”的措施取得理想效果,周文港认为,现时正值特区政府全面检视二手居屋供求关系的关键时机,并将提出3点进一步的建议,期望当局予以认真考虑,全面扶助青年和“夹心阶层”向上流动。
第一,增加“白居二”计划名额至2万个,并相应调高一人申请者的配额。坦白说,既然居屋政策的初心是鼓励更多有能力的市民自置居所,当局没有必要再作太多不合理限制、用配额来限制有刚性需求的基层市民入市,而且随著当局延长“按揭贷款保证期”,市场上不少二手居屋供应获得释放。目前当务之急是将“白居二”计划名额由4,500个增至2万个,并因应计划的申请趋势,将一人申请者的配额由目前占10%调高至占20%(现时“家庭申请者:一人申请者”是9:1,建议改为8:2),以增加一人申请者、尤其是青年的中签机会;鉴于部分申请者有意入市,但多次未能中签,亦建议当局优化“白居二”计划的抽签和分配机制,让一直未能抽中名额的申请者,获得较高的中签机会。
第二,考虑引入房委会长者业主“楼换楼”计划,鼓励释放较大面积的居屋单位。对于有意组织家庭的青年,以及公屋家庭户而言,当会倾向选购一些面积较大的居屋单位;与此同时,不少年长居屋业主因子女迁离等原因,或许亦有意卖出“大单位”,并迁到面积较小的单位居住。但是,不少年长户主因担心卖走了一直居住的居屋,特别是一些面积较大、而又未补地价的居屋后,就会“买唔返”未补地价二手居屋单位,因此即使有意放售,但仍会有所保留。某程度上,这亦会影响居屋、公屋流转,当居屋大单位供应有限,自会令部分有意置业的家庭客、特别是公屋户转趋观望,宁愿等到有合适选择才“上车”。据悉,当局需要先行修订《房屋条例》,才能将“换细”安排,应用于房委会辖下的二手未补地价资助出售单位。周文港期望,当局尽快推展相关修例工作,以便实行房委会长者业主“楼换楼”计划,容许房委会辖下的未补地价居屋单位的长者业主有条件地“大屋换细屋”,只要提供诱因,让他们继续持有一套居屋单位,相信可增加他们卖出“大单位”的机会。当长者业主卖出“大单位”,亦间接为他们释放一笔可观的财富,以应对退休生活所需;公屋“家庭客”随即可购入较大面积的居屋单位,释出公屋资源予㓥房户,真正促进社会向上流动。
第三,适时考虑延长“按揭贷款保证期”至“60年减楼龄”。虽然当局一再指出,延长保证期到50年后,剩余保证期超过10年的居屋/绿置居单位会由约14%大幅增至约98%,但亦想要强调,随著二手居屋楼龄不断增加,保证期亦会渐而缩短。周文港建议,当局可考虑延长“按揭贷款保证期”至“60年减楼龄”。根据香港金融管理局最新数字,本港长期未偿还按揭贷款的拖欠比率,仅有0.06%至0.09%的极低水平,过去12个月的银行按揭贷款撇帐率更为0;加上“G19”议员在征询业界意见后,发现在“楼换楼”,以及提早还款的可能性下,本港每份按揭的平均供款年期少于7年,证明“60年减楼龄”措施对公共财政的影响极低,不会因为延长按揭保证期而影响公共财政健康发展。
“切实排解民生忧难”,既是国家主席习近平对特区政府施政的其中一点“希望”,亦是现届政府和立法会同仁共同迈进的目标。纵然解决房屋问题并非一朝一夕的事,但周文港深信,只要调整策略,多点运用现成房屋资源,或许能闯出另一片天,就像居屋“按揭贷款保证期”的例子,不用花政府一分一毫,即可打通上流阶梯。
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文|周文港
7月2日,香港房屋委员会(房委会)更新6月“居屋第二市场”的成交记录,亦总结出2024年上半年的整体交投量。数据显示,在2024年上半年,居屋第二市场录得2,549宗成交,不但比起去年下半年大幅上升1.4倍,同时,这也是2002年有纪录以来的半年新高;单计4月份更录得850宗成交,也创出20年来的第二高。
周文港认为,上述数字令人十分鼓舞,反映在现届政府和立法会良性互动下,积极发掘解决房屋问题的可行方法,透过“扭松”包括“按揭贷款保证期(担保期)”在内的措施,在不耗费一分一毫的额外公帑下,释放多达20多万个的未补价二手居屋单位,更带动银行按揭、保险等业务,以及政府印花税税收的增长;最重要的是,措施有助促进全社会向上流动,重塑出一道置业阶梯,既为居于公屋的青年和“夹心阶层”一圆“置业梦”,当他们上流后,又腾出更多公屋予最基层的市民,形成一举多得的局面。
所谓“按揭贷款保证期”,意思是房委会为居屋买家作出按揭担保,而担保期通常是由居屋落成一刻起计。譬如,过往的担保期为30年,如果买家有意购入一间10年楼龄的居屋,一般能够在免除压力测试的情况下,获银行提供至少20年的贷款期(即“30年保证期减去10年楼龄”),有助分担首期开支和每月供款额;不过,随著本港的居屋楼龄渐长,2023年全港有9成居屋单位的楼龄已超过20年,当中部分更超过30年,房委会提供的“30年减楼龄”担保期已失去作用,不少“白居二”青年买家和公屋“绿表”买家难以向银行取得较宽松的按揭年期,未能负担高额首期和每月供款额,最终只能望门轻叹,只好放弃购入心仪的二手居屋和踏上置业阶梯。
有鉴于此,包括周文港在内的“G19”议员去年多次游说房屋局等相关政策局的官员,并辅以大量与居屋楼龄或按揭统计调查相关的数据,建议将“按揭贷款保证期”由“30年减楼龄”放宽至“60年减楼龄”。最终,行政长官和房屋局局长在2023年《施政报告》宣布延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年(“50年减楼龄”),又将最长还款期延长至30年,使逾20万伙居屋单位随即解冻,二手供应大幅增加。
既然延长“按揭贷款保证期”至“50年减楼龄”的措施取得理想效果,周文港认为,现时正值特区政府全面检视二手居屋供求关系的关键时机,并将提出3点进一步的建议,期望当局予以认真考虑,全面扶助青年和“夹心阶层”向上流动。
第一,增加“白居二”计划名额至2万个,并相应调高一人申请者的配额。坦白说,既然居屋政策的初心是鼓励更多有能力的市民自置居所,当局没有必要再作太多不合理限制、用配额来限制有刚性需求的基层市民入市,而且随著当局延长“按揭贷款保证期”,市场上不少二手居屋供应获得释放。目前当务之急是将“白居二”计划名额由4,500个增至2万个,并因应计划的申请趋势,将一人申请者的配额由目前占10%调高至占20%(现时“家庭申请者:一人申请者”是9:1,建议改为8:2),以增加一人申请者、尤其是青年的中签机会;鉴于部分申请者有意入市,但多次未能中签,亦建议当局优化“白居二”计划的抽签和分配机制,让一直未能抽中名额的申请者,获得较高的中签机会。
第二,考虑引入房委会长者业主“楼换楼”计划,鼓励释放较大面积的居屋单位。对于有意组织家庭的青年,以及公屋家庭户而言,当会倾向选购一些面积较大的居屋单位;与此同时,不少年长居屋业主因子女迁离等原因,或许亦有意卖出“大单位”,并迁到面积较小的单位居住。但是,不少年长户主因担心卖走了一直居住的居屋,特别是一些面积较大、而又未补地价的居屋后,就会“买唔返”未补地价二手居屋单位,因此即使有意放售,但仍会有所保留。某程度上,这亦会影响居屋、公屋流转,当居屋大单位供应有限,自会令部分有意置业的家庭客、特别是公屋户转趋观望,宁愿等到有合适选择才“上车”。据悉,当局需要先行修订《房屋条例》,才能将“换细”安排,应用于房委会辖下的二手未补地价资助出售单位。周文港期望,当局尽快推展相关修例工作,以便实行房委会长者业主“楼换楼”计划,容许房委会辖下的未补地价居屋单位的长者业主有条件地“大屋换细屋”,只要提供诱因,让他们继续持有一套居屋单位,相信可增加他们卖出“大单位”的机会。当长者业主卖出“大单位”,亦间接为他们释放一笔可观的财富,以应对退休生活所需;公屋“家庭客”随即可购入较大面积的居屋单位,释出公屋资源予㓥房户,真正促进社会向上流动。
第三,适时考虑延长“按揭贷款保证期”至“60年减楼龄”。虽然当局一再指出,延长保证期到50年后,剩余保证期超过10年的居屋/绿置居单位会由约14%大幅增至约98%,但亦想要强调,随著二手居屋楼龄不断增加,保证期亦会渐而缩短。周文港建议,当局可考虑延长“按揭贷款保证期”至“60年减楼龄”。根据香港金融管理局最新数字,本港长期未偿还按揭贷款的拖欠比率,仅有0.06%至0.09%的极低水平,过去12个月的银行按揭贷款撇帐率更为0;加上“G19”议员在征询业界意见后,发现在“楼换楼”,以及提早还款的可能性下,本港每份按揭的平均供款年期少于7年,证明“60年减楼龄”措施对公共财政的影响极低,不会因为延长按揭保证期而影响公共财政健康发展。
“切实排解民生忧难”,既是国家主席习近平对特区政府施政的其中一点“希望”,亦是现届政府和立法会同仁共同迈进的目标。纵然解决房屋问题并非一朝一夕的事,但周文港深信,只要调整策略,多点运用现成房屋资源,或许能闯出另一片天,就像居屋“按揭贷款保证期”的例子,不用花政府一分一毫,即可打通上流阶梯。
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