文｜陈端洪

我国国有土地使用权出让和转让暂行条例1990年实施以来已过去三十多年。现在有些早期转让的土地使用权已经到期或即将到期，由于国家对到期土地的续期问题还没有明确的实施细则，各地的处理方式不一致，造成了一些社会矛盾。民法典规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”但具体的实施细则迟迟没有出台，没有可操作性。拥有住宅的老百姓心存疑虑和担忧，影响社会安定。拥有工业、商业用房的企业在疫情管控期和放开期，急需盘活资产筹措资金，维持和恢复生产经营。特别是民营企业本来就面临融资难问题，没有资产抵押就不能从银行融到资金，但许多企业却因为房产土地使用权到期或临期，价值不确定，金融机构不认可作抵押物而遭遇障碍，造成资金周转困难而影响了企业的复工复产和经营发展。

一、尽快明确住宅用地使用权到期的续期办法。自动续期怎么续，可续多久，是否缴费，怎么交，如何减免等都应有明确、统一的规定而不是笼统地说按法律法规办理，这样地方政府才能有法可依，规范操作。住宅是大部分老百姓一辈子的心血和依靠，建议到期住宅给予免费续期70年，由于地上建筑物所有权是永久的，所以配套的土地使用权从属建筑物转移给房屋所有人。　

二、其他用地如工业、商业用地一般都是企业经营的主要资产，也是企业融资的主要抵押凭证。剩余使用期不长或即将到期的房产对企业融资和正常经营造成影响，不利于企业盘活资产扩大再生产。因此建议明确规定：不影响城市规划、不存在安全稳患的工业、商业和其他房产用地到期可以办理续期，按该用地性质规定的期限续期，按当地基准地价的一定比例补交地价。有需要的业主可以提前申请土地续期和按续期的年限补交地价。对影响城市规划和建筑物存在安全隐患的房产可通过城市更新的办法由原业主拆除后按城市规划重新建设，按增建面积补交地价。全国此类房产数量巨大，明确了续期办法，就盘活了这些资产，可以为企业融到巨额资金，用于发展再生产，为国家经济发展提供巨大的助力，意义重大。

三、由于早期土地交易管理不规范，造成有些土地使用权转让后并未立即开发建设，而是经过多次转移，转到建设者手上开始建设时，距第一次转让时间已过去多年，还有其他一些原因造成的土地转让与建设时间相差较长，房屋建成后实际使用期限变短。这主要是历史原因造成的，很难分清责任。应允许最后持有和建设者补足土地使用期，即按实际建设时间起计、补足该土地性质规定的使用期，补差时间按基准地价的一定比例补交地价。以完善该房地产的价值，利于进入市场交易或持有者用于抵押融资。

（作者系港区全国政协委员）

来源：大公文汇