文｜雷鼎鸣

应撤辣招宽按揭限制

很多人都说香港有不少土地，但实际上，香港被发展了的土地只得两成多，其余的因地理因素或利益集团的阻挠，根本动不了，结果是港人人均居住面积只得16平方米，远逊于纽约市的49.3平方米、中国内地各城市的39.8平方米，连新加坡的25.1平方米也远远不及。作为商业用途的办公室大厦，租金也冠绝全球。港人住得又贵又细，公司要纳贵租，这些便决定了港人对土地有刚性需求，土地拍卖价容或有上有落，但能使用的土地稀缺，土地在港依然珍贵得很，填海、基建造地依然是成本效益极佳的政府投资。现届政府应加快展开填海造地工作。

香港楼价近有回落，从最高峰到现在，掉了约15%，但楼价依然高得使人对买楼望门兴叹。几年前政府推出了一系列“辣招”遏制楼价升势，这些措施对楼宇的需求起到暂时性的遏抑，但同时也减少了市场供应，两者的后果是交投量大幅减少，但楼价却不一定下降。从过去10多年的实践经验看来，楼价总的趋势在辣招下仍是向上，近一两年下降的主因在于外部环境与加息，与辣招关系不大。

在这些政策以外，金管局对按揭借贷的设限却很可能是推高楼价的元凶之一。在2023年7月7日以前，楼价千万元以下的，最多只能向银行借贷6成；千万元以上的，更只能最多借5成。买一间面积没有这么大的房屋，随时要付出5、6百万元以上的首期，并非人人可负担得起。地产商有见及此，自行提供信贷，但一定要直接买一手楼才有此选项，二手市场买家只能向银行借，按揭受限制。如此一来，二手市场大量萎缩，过去楼宇买卖二手市场交易等闲占了8成多，地产商的垄断能力大受抑制，但有了按揭限额后，地产商的垄断抬价便难以阻挡。

年轻人为公屋宁躺平

楼价贵，单位细小，对港经济有多方面影响。笔者10多年前做过一些调查，发现高楼价是生育率低的主因之一，现时社会自然人口增长为负数，对香港的人力资源不利，缺乏土地建楼正是要害之一。香港在推行抢人才策略，但与外地相比，单位这么小，价钱这么贵，吸引人才事倍功半。

可供发展的土地不足，私人楼宇价高，能入住公屋竟变成是包括大学毕业生在内不少人的人生目标。这也难怪，能入住公屋，其中潜藏的经济利益可达数百万元，但这需要自己收入足够低才可获发公屋。现下有一种论调：自己若是发愤图强，提升收入，反而会失去价值等同于几百万港元的公屋居住权，大家躺平不思进取岂不更好？然回看香港的婴儿潮世代工作勤奋，拼搏精神旺盛，为香港经济带来充满活力的精神，亦孕育出大量企业家，“港商”之名威震天下。现在的年轻人颇有不如，祸根之一正是公屋分配的机制出了问题。要培养年轻人的拼搏精神，政府对公屋的政策应重新检视。把稀缺的土地多建公屋，少建私楼，只会把上述问题恶化，这也是意料外的后果的其中一例，不可不防。

宜提美元储备拨造地

地缘政治正使香港要面对百年不遇的风险，我们不能淡然处之。美国经济学大师萨克斯（Jeffrey Sachs）此前也说过，美国对不这么驯服的经济体随时会制裁，使用美元风险大增。香港与美国关系不好，但却拥有大量美元储备，这是很危险的。

笔者过去多次提出，把相当一部分美元储备取回，用以投资效益大于成本的土地基建，将来可靠卖地增加收入，纾缓因人口老化带来的财政压力，又可增加优质土地，使市民住得大一点、便宜一点。我们也应有心理准备，在当今地缘政治局面下，香港经济会有颇长期的下行压力，大量、长期地把外汇储备用作可赚钱的土地基建投资，是顶住下行压力的重要手段。政府对交椅州及新界北部都会区的项目要加快落实。

（作者系香港科技大学经济系前系主任及荣休教授，文章观点仅代表作者本人）