叶文祺 | 团结香港基金副总裁 

梁跃昊 | 团结香港基金研究员

香港特区政府在今年三月全面撤销口罩令，所有社交距离措施宣告结束，标志著历时三年的新冠肺 炎疫情告一段落，香港正式迈向全面复常。笼罩社会的不明朗因素得到消除后，房屋供应重回头号民生议题，而新一届特区政府亦通过《施政报告》及《财政预算案》公布了一系列以加速房屋供应 为目标的新政策。在香港进入由治及兴的新阶段之时，正是一个好时机，全面透析香港未来房屋供 应前景。团结香港基金最新发布的公私营房屋供应预测显示，在新一届特区政府的政策推动下，未来五年房屋供应前景在「量」和「质」方面都有所改善。然而，要延续这个正面趋势并达致十年供应目标，将取决于特区政府能否解决发展北部都会区作为长远房屋「粮仓」的挑战。

公营房屋供应:上楼有望加快 十年谨慎达标

受疫情因素影响，2022年的公营房屋落成量按年急跌近六成，但在特区政府调整供应时间表，并提出新措施及绩效目标后，有望短期内恢复。展望未来五个财政年度(2023/24至2027/28年度) ，在简约公屋额外供应三万个单位的前提下，预计公营房屋的年均落成量为31,700个单位，将超出 《长远房屋策略》的年均30,100个单位的目标。与上一个五年期(2022/23至2026/27年度)相比，建屋量更将增加五成。

根据以上的最新预测公营房屋落成量，我们进行了情景分析，以检视不同情况下未来公屋轮候时间 的潜在变化。在情景1中，我们假设包括传统公营房屋及简约公屋在内的所有已规划公营房屋项目均如期落成。在上述条件下，预计公屋综合轮候时间将在2026/27年度前缩短至4.6年，相当接近特区政府所估算的4.5年，并从6.1年的历史高位回落25%。因此，简约公屋将成为短期不可或缺的额外补给。

在情景2中，我们撇除简约公屋单位供应的影响，同时假设所有传统公营房屋单位均如期落成。在上述条件下，公屋一般申请者平均轮候时间预计将略减至5.3年，落后关键绩效指标15%。

在情景3中，除了撇除简约公屋单位供应的影响，我们亦假设将有16%的传统公营房屋单位会出现 延误落成的情况，而这个比率是建基于过去十年房委会公营房屋建设计划的平均延误比率。在上述条件下，公屋一般申请者的平均轮候时间预计将从2022年12月的5.5年回升，并在2026/27年度达 到5.7年。由此反映，如果现时一再出现的延误落成问题未能得到解决，前景将不容乐观。

此外，考虑到当局首次对外公布预计第二个五年期(2028/29至2032/33年度)落成的公营房屋用地分布，信息透明度提升，假设《施政报告》的提升建筑效率措施能有效终止过去惯性延误，不明朗因素比过去大幅减少，估计未来十年(2023/24至2032/33年度)总落成量可达36万伙，兑现《 施政报告》表示已觅得土地兴建的所有潜在单位供应，并超出《长远房屋策略》目标约两成。然而，能否达标取决于「头轻尾重」供应模式的落实，当中并非没有隐忧。

按照「头轻尾重」供应模式，第二个五年期占十年供应中的三分之二，因此达标关键在于相关项目 进度是否良好。然而，我们发现，第二个五年期中高达六成项目将来自北部都会区，而其中的一半 又属于棕地群等分布较零散的改划地，这类用地中有不少存在复杂占用问题，可能在土地清理过程 中需要额外时间处理。因此，我们建议特区政府提前准备具针对性的重置及安置策略，尽早移除相 关延误风险。

私人住宅供应：短期趋势正面 十年后劲不继

2022年的落成量录得明显反弹，按年大幅回升近五成，并创下18年新高。展望未来五年(2023至2027年)，随著特区政府提出精简发展程序等利好政策措施，加上2022年有约9,000伙潜在供应的 相关主要项目于完成补地价程序，预计私人住宅的年均落成量将达到约19,000个单位。这不但较过去五年(2018至2022年)的18,200个单位为多，而且也远高于2007至2017每年平均11,600个单位 的水平。此外，预售楼花和楼宇施工等发展周期中的领先指标处于趋势正面，都对估算提供了支持。可是，由于特区政府在2018年修订了《长远房屋策略》中目标的公私营房屋供应比例，从六四比改 为七三比，私人住宅熟地供应在2018/19年度骤减，趋势至今尚未得到改善。这预示了落成量将在 五年后出现下滑。透过整合现时的公开资料，我们预计2028至2032的私人住宅年均落成量为约13,900个单位，比2023至2027年的数字下跌近三成。

事实上，除了现时已知的项目之外，北部都会区内还有不少正在进行规划申请的私人发展项目，其地理分布与团结香港基金会于2021年7月发表的《提速新界城镇化 助力香港创新天》研究报告中提 出的潜在发展区高度重叠。这些潜在发展区多属于未被充分利用的平坦土地。虽然目前新界地区的最高容许地积比率一般可达到5至6倍，但在新市镇及/或新发展区范围以外，有关数字往往会大幅下降。鉴于这些潜在发展区均邻近各新发展区，具备潜在协同效应，因此北部都会区内尚有未被释放的巨大发展潜力。然而，要释放相关发展潜力，还有待特区政府解决交通、排污、保育以及厌恶性设施等挑战。这将是202

8至2032期间私人住宅落成量能否进一步提升的决定性因素。

解读市场动态：市场偏好转变细户吸引力降

就「质」方面，香港楼价冠绝全球，「住得细、住得贵」是不少香港家庭的写照。据特区政府统计 处2022年公布的2021年人口普查数据，港人人均居住面积仅为172平方呎，低于东京的平均210平方呎及新加坡的270平方呎，更被一河之隔的深圳(300平方呎)抛离近一倍。过往新盘涌现的「 纳米楼」，部份更被戏称为「龙床盘」，甚至只有128呎，面积比一个私家车位更细。归根究底， 单位纳米化正是香港土地严重短缺和置业负担能力下降等长期问题下，市场自我调节后的平衡。在这个背景下，小型单位以细银码、上车易取胜，以往首次置业人士为求「上车」，纷纷「将货就价 」，不问面积而抢购较低总价的单位以登上置业阶梯。可幸的是，供求因素增加买家选择，将货就价现象有所减退。

在需求方面，按揭成数规例的放宽，意味著所需的首期金额比以往大幅减少。这提升了置业人士的负担能力以及购买较大面积单位的意欲。两轮放宽之后，可申请最高八成按揭贷款的楼价上限，由600万港元上调至1,200万港元。而首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限，则由400万港元上调至1,000万港元。随著所需首期金额大幅降低，有意置业的人士不再被局限于购买纳米单位或小型单位。加上2022年下半年楼价出现调整，过往只能负担纳米单位的买家，如今可以负担一 房单位，而之前打算购置一房单位的买家，如今则可以考虑购置两房单位。

而在供应方面，资助房屋供应的增加，提供了更多可负担的替代选项，并降低了透过私人市场小型 单位甚或纳米单位勉强入市的需要。由于用同样楼价能购买更大的居住空间，预算有限并只能在私人市场勉强透过纳米单位和小型单位上车的有意置业人士，因而都倾向转投资助房屋市场。随著未 来资助房屋供应稳定增长，市场上将出现更多可负担的置业机会，预期部分有意置业人士情愿等待 新居屋推出，而不会选择急于入市购买私人市场的小型甚至纳米单位。

以上两项因素，均导致小型单位的吸引力有所下降。其售出比率自2020年起已被中型单位 (即实用面积介乎430至752平方呎的乙类单位) 超越，并在2022年进一步拉开差距，显示过去首置人士为求 上车而不问面积、只要较低总价入市的情况正在减退。

此外，特区政府在2021年12月公布设立280平方呎最低单位面积的要求，明确表达希望提升居住空间的立场。因此，小型单位热度减退的情况不只出现在发展周期下游的销售阶段，政策修订的效果亦在设计及建筑阶段逐渐浮现。参考最新的建筑图则和售楼说明书，我们预计私人单位落成量的小 型单位比例将于今年见顶。至于小型单位中的纳米单位供应，相信仍有一定数量在特区政府推出最 低单位面积要求之前已经动工，落成量预期仍将持续增加，但相信会在2024至2025年渐趋平稳。 虽然房屋供应前景有所改善，但我们绝不能因此掉以轻心。目前基层住屋问题尚未解决，不少屈居㓥房的市民仍在等待上楼，大量夹心阶层和青年家庭期待置业上车。我们一直以来提出的重点建议 ，包括新界大规模城镇化、精简发展程序、以及交通基建先行，均是解决房屋问题及提升宜居度的根本方法。因此，我们期望特区政府持之以恒，继续落实如交椅州人工岛和北部都会区等大型造地计划，为香港建立稳健基础以持续提升居住空间，逐步迈向成为一个更宜居的城市。

本文发表于《紫荆论坛》2023年5-6月号