2022年即将过去，今年香港楼市受到港银加息、疫情及经济不明朗等负面因素夹击，犹如进入一条“时光隧道”，楼价一口气回到2017年水平，打破过去十多年楼价只升不跌的“神话”；减辣声音此起彼落之际，启德商住地“面粉价”更回到8年前；代理为求存亦奇招尽出，衍生出“地产文学”。今日就来个2022年楼市总结，同大家一齐回顾过去，迎接2023年。
1：楼价“时光倒流”
受到加息、疫情及经济不明朗等负面因素夹击，今年楼价由年头跌到年尾。根据差饷物业估价署公布的私楼售价指数，1月楼价已是全年高位，及后反复向下，首10月累挫10.54%，创近5年新低，较去年9月的历史高位累挫11.48%，全年楼价势将结束连续13年升浪。中原城市领先指数(CCL)则“时光倒流”至2017年5月，今年暂时累跌15.27%。楼价下跌亦令“负资产”个案增加，第三季达到533宗，共涉30.06亿元，宗数和金额都是超过6年来最多。
2：加息时代来临
美国联储局9月宣布加息四分之三厘后，香港加息周期正式启动，汇丰、中银及恒生等先后宣布上调最优惠利率(P)八分之一厘，为香港4年来首次加息。随著联储局持续加息，本港银行于11月和12月分别再跟加四分之一厘，最新“细P”加至5.625厘。另外，随著与楼按相关的1个月港元拆息徘徊于接近5%水平，创逾14年新高，多家银行亦上调H按和P按销息上限。假设以贷款额500万元，年期30年，H按实际按息由今年原先的2.5厘，上升至3.625厘，每月供款由约19,756元，逐步上升至约22,802元，增加3,046元。
3：金管局掉头降压测
香港银行跟随美国加息之际，加添市民供楼负担之际，金管局于9月意外放宽买入入息要求，将按揭压力测试要求由“加3厘”降至“加2厘”。金管局强调放宽压测与逆周期宏观审慎监管措施无关。经调整后，尽管银行同月加P，但家庭入息要求反而下降。以500万元贷款，30年期计，月入门槛由今年原先的47,316元，下降至43,471元；直到12月银行进一步加P，家庭入息要求才升至47,971元。
4：“财爷plan”推出
政府于2月23日发表《财政预算案》时，宣布放宽按揭保险计划，经修订的按保计划坊间俗称“财爷plan”或“波叔plan”。首次置业人士的九成按保的楼价上限，由800万元上调至1,000万元；八成按保的楼价上限由1,000万上调至1,200万元；扩大按揭保险计划的适用范围至价格1,200万元以上至1,920万元的物业，按揭贷款以960万元为上限。有业界指，自“财爷plan”推出后，确见带动按保申请上升。
5：地产经纪奇招尽出
今年楼市受多项负面因素冲击，交投持续在低位徘徊，在“僧多粥少”下，连带物业代理人数进一步减少。至11月底，本港持牌地产代理人数合共有41,239人，创近15个月新低，较年初减少1,078人。为了成功卖楼，地产代理在宣传上出尽办法，包括有女经纪著浴袍拍楼盘宣传片，引来网络热话。另有地产经纪广告以“劈得深爱得真”、“移民批咗”等金句吸引眼球，成为另类的“地产文学”。
6：新盘低开推冧楼价
新界区今年不乏平价新盘出击，吸纳上车盘需求，其中屯门NOVO LAND首张价单拆呎价仅13,188元，较区内同发展商的御海湾等二手成交呎价低近两成，区内部分业主态度软化，扩宽议价空间。经过一连七日收票，截收逾1.9万票，跃身为今年新盘票王，连同1B期，两期共售约1,545伙，销售率高达95%，为今年全港销量最高新盘。
7：港岛区破天荒“零推盘”
今年新界区上车新盘大卖，但部分市区新盘销售未如理想，其中油塘新盘朗誉本月首轮销售128伙，惟单日仅售出10伙，出售率仅8%。红磡必嘉坊．迎汇11月首轮销售23伙，亦仅售出约三伙，占比约13%。市况差发展商亦减慢推盘步伐，令货尾不断积压。已落成但未售出的现楼货尾9月增至15,000伙，创2007年第二季以来新高。今年港岛区更史无前例无以价单方式发售的新盘。
8：柏傲庄III取消交易近400宗
由新世界及港铁发展的大围柏傲庄III，项目两座住宅大楼因墙身底座混凝土强度未达标，去年7月宣布拆卸重建。发展商8月宣布，受到疫情及天气等因素影响，落成日期须再度推迟至2025年3月底，较原定交楼日期延迟21个月。发展商因应情况提供一笔过额外补贴及利息补偿方案，亦加大补偿金额。不过随著楼市调整，陆续有买家取消交易，迄今累积取消交易个案达398伙，占项目于2021年6月售出约846伙的47%。
9：启德地价重返8年前
12月长实以逾87亿元投得启德大型商住地，平均每方呎楼面地价仅6,138元，重返8年前水平，不但较市场估值的下限价低约23%，并且较该集团于去年2月投得启德第4E区2号住宅地，当时平均每方呎楼面地价15,861元，跌价逾61%。新地于2018年4月投得的同区第1F区1号商住地，中标价达251.61亿元，平均每方呎楼面地价约17,776元，较由长实投得的商住地，高出约1.9倍。
10：恒大资产被接管还债
中国恒大财困延续至2022年，旗下位于湾仔的中国恒大中心7月时招标，当时获长实率先确认有入标，但市传差价太大未有出售，到9月恒大中心被信银国际接管，并再度推出招标，反应亦未如预期中热烈。恒大旗下一幅已质押的元朗地皮，则被资产接管人以约50亿元出售；主席许家印旗下抵押的三幢山顶布力径别墅，据报其中一幢亦已于11月遭建银亚洲接管。
来源：橙新闻
