2022年即将过去,今年香港楼市受到港银加息、疫情及经济不明朗等负面因素夹击,犹如进入一条“时光隧道”,楼价一口气回到2017年水平,打破过去十多年楼价只升不跌的“神话”;减辣声音此起彼落之际,启德商住地“面粉价”更回到8年前;代理为求存亦奇招尽出,衍生出“地产文学”。今日就来个2022年楼市总结,同大家一齐回顾过去,迎接2023年。

1:楼价“时光倒流”
受到加息、疫情及经济不明朗等负面因素夹击,今年楼价由年头跌到年尾。根据差饷物业估价署公布的私楼售价指数,1月楼价已是全年高位,及后反复向下,首10月累挫10.54%,创近5年新低,较去年9月的历史高位累挫11.48%,全年楼价势将结束连续13年升浪。中原城市领先指数(CCL)则“时光倒流”至2017年5月,今年暂时累跌15.27%。楼价下跌亦令“负资产”个案增加,第三季达到533宗,共涉30.06亿元,宗数和金额都是超过6年来最多。
2:加息时代来临
美国联储局9月宣布加息四分之三厘后,香港加息周期正式启动,汇丰、中银及恒生等先后宣布上调最优惠利率(P)八分之一厘,为香港4年来首次加息。随著联储局持续加息,本港银行于11月和12月分别再跟加四分之一厘,最新“细P”加至5.625厘。另外,随著与楼按相关的1个月港元拆息徘徊于接近5%水平,创逾14年新高,多家银行亦上调H按和P按销息上限。假设以贷款额500万元,年期30年,H按实际按息由今年原先的2.5厘,上升至3.625厘,每月供款由约19,756元,逐步上升至约22,802元,增加3,046元。

3:金管局掉头降压测
香港银行跟随美国加息之际,加添市民供楼负担之际,金管局于9月意外放宽买入入息要求,将按揭压力测试要求由“加3厘”降至“加2厘”。金管局强调放宽压测与逆周期宏观审慎监管措施无关。经调整后,尽管银行同月加P,但家庭入息要求反而下降。以500万元贷款,30年期计,月入门槛由今年原先的47,316元,下降至43,471元;直到12月银行进一步加P,家庭入息要求才升至47,971元。
4:“财爷plan”推出
政府于2月23日发表《财政预算案》时,宣布放宽按揭保险计划,经修订的按保计划坊间俗称“财爷plan”或“波叔plan”。首次置业人士的九成按保的楼价上限,由800万元上调至1,000万元;八成按保的楼价上限由1,000万上调至1,200万元;扩大按揭保险计划的适用范围至价格1,200万元以上至1,920万元的物业,按揭贷款以960万元为上限。有业界指,自“财爷plan”推出后,确见带动按保申请上升。

5:地产经纪奇招尽出
今年楼市受多项负面因素冲击,交投持续在低位徘徊,在“僧多粥少”下,连带物业代理人数进一步减少。至11月底,本港持牌地产代理人数合共有41,239人,创近15个月新低,较年初减少1,078人。为了成功卖楼,地产代理在宣传上出尽办法,包括有女经纪著浴袍拍楼盘宣传片,引来网络热话。另有地产经纪广告以“劈得深爱得真”、“移民批咗”等金句吸引眼球,成为另类的“地产文学”。
6:新盘低开推冧楼价
新界区今年不乏平价新盘出击,吸纳上车盘需求,其中屯门NOVO LAND首张价单拆呎价仅13,188元,较区内同发展商的御海湾等二手成交呎价低近两成,区内部分业主态度软化,扩宽议价空间。经过一连七日收票,截收逾1.9万票,跃身为今年新盘票王,连同1B期,两期共售约1,545伙,销售率高达95%,为今年全港销量最高新盘。

7:港岛区破天荒“零推盘”
今年新界区上车新盘大卖,但部分市区新盘销售未如理想,其中油塘新盘朗誉本月首轮销售128伙,惟单日仅售出10伙,出售率仅8%。红磡必嘉坊.迎汇11月首轮销售23伙,亦仅售出约三伙,占比约13%。市况差发展商亦减慢推盘步伐,令货尾不断积压。已落成但未售出的现楼货尾9月增至15,000伙,创2007年第二季以来新高。今年港岛区更史无前例无以价单方式发售的新盘。
8:柏傲庄III取消交易近400宗
由新世界及港铁发展的大围柏傲庄III,项目两座住宅大楼因墙身底座混凝土强度未达标,去年7月宣布拆卸重建。发展商8月宣布,受到疫情及天气等因素影响,落成日期须再度推迟至2025年3月底,较原定交楼日期延迟21个月。发展商因应情况提供一笔过额外补贴及利息补偿方案,亦加大补偿金额。不过随著楼市调整,陆续有买家取消交易,迄今累积取消交易个案达398伙,占项目于2021年6月售出约846伙的47%。

9:启德地价重返8年前
12月长实以逾87亿元投得启德大型商住地,平均每方呎楼面地价仅6,138元,重返8年前水平,不但较市场估值的下限价低约23%,并且较该集团于去年2月投得启德第4E区2号住宅地,当时平均每方呎楼面地价15,861元,跌价逾61%。新地于2018年4月投得的同区第1F区1号商住地,中标价达251.61亿元,平均每方呎楼面地价约17,776元,较由长实投得的商住地,高出约1.9倍。
10:恒大资产被接管还债
中国恒大财困延续至2022年,旗下位于湾仔的中国恒大中心7月时招标,当时获长实率先确认有入标,但市传差价太大未有出售,到9月恒大中心被信银国际接管,并再度推出招标,反应亦未如预期中热烈。恒大旗下一幅已质押的元朗地皮,则被资产接管人以约50亿元出售;主席许家印旗下抵押的三幢山顶布力径别墅,据报其中一幢亦已于11月遭建银亚洲接管。
来源:橙新闻