中银香港经济与政策研究主管、香港中文大学商学院荣誉研究员王春新最新著作《捍卫居权——以新思维破解香港住房难题》由商务印书馆（香港）出版发行，并在香港书展热卖。近日，王春新接受采访表示，受政策取向、价值观和利益分配的房屋发展模式是引导“安居负担指数”指数变动和长期走势的核心力量，房地产政策不能只停留于修补层面，更要转换房屋发展模式。为实现香港房屋发展的五大目标，需要引入三大新思维，以改善市民居住条件，促进经济增长。

“安居负担指数”概念有助衡量香港房屋模式

王春新介绍，由他首创的“安居负担指数”（RBI，Residential Burden Index）是指楼价涨幅与收入涨幅之比。该指数根据联合国提出的国民经济核算标准（SNA），计算个体收入和楼价的关系，此处个体不仅是一个人，也可以是一个家庭或整个社会。“安居负担指数”把全世界房地产发展模式放在一起比较，指数大于1时，楼价上涨速度快于收入增幅，居住条件必然下降；指数小于1时，居住水平不断改善。

王春新分析，目前全球房屋发展模式主要有三大类。第一类是以欧美日为代表的世界主流房屋发展模式，“安居负担指数”约为0.7，即楼价增长远低于收入增长；第二类模式是以新加坡为代表的政府公共房屋为主的模式，该指数约为0.9，即楼价增长稍低于收入增长。以美国为例，过去百年，其楼价随通胀变化，居民收入超过通胀，收入由两部分组成，一部分通过通胀抵消，另一部分即实际收入。据统计，1890年后的一百年间，美国百姓的实际收入约增加4倍，居住条件也有4倍左右的改善，人均居住面积从20平方米左右增加到100平方米，即一栋住宅差不多3、400平方米。

王春新谈到，第三类模式即香港模式，和美国完全相反。过去30多年，香港的“安居负担指数”高达3.3，意味香港楼价增长速度是平均收入增长速度的3.3倍，居民收入永远赶不上楼价增长趋势。“安居负担指数”远高与1的香港的房屋发展模式，是典型的投资／投机主导的虚拟经济模式，重投资价值而轻居住需求，呈现出病态特征。反之，“安居负担指数”小于1意味著注重实体经济的模式，在房屋领域实行的是保护社会政策，而非市场规则，例如欧美就有不少保护租客的政策。

沿用修补思路无助与解决住房难题

王春新认为，过去港府在解决房屋问题上做了不少努力但效果不彰，原因在于沿用修补思路。特区政府过去推出八轮楼市调控措施，提出新房屋发展策略，以供应为核心、以置业为主导，致力建立置业阶梯，社会各界也尝试了以建筑成本价向租户出售公屋、延长按揭还款时限等解决办法。然而，以上大多停留在修修补补的政策层面，甚至主张强化本是问题一部分的纯市场手段，未能改变香港房屋发展模式固有的内在缺陷，终究难以突破困局。

王春新以公屋为例进一步阐释房屋困局。香港公屋占住房比重之大属于世界前列，很多人认为这是好事，其实不然。房地产政策和模式出大问题后，用公屋来弥补市场不足，这不仅不能解决根本问题，而且带来居住环境差、安全隐患大、家庭和谐受影响等次生问题。王春新提到，公屋越盖越多会导致收入分配差距扩大。公屋没有产权，楼价高速增长时，市民更难“上车”。对比美国，其长期楼价增长低于收入增长，租金增长也低于收入增长，不管买房或者租房都很方便，因此不需要公屋。

王春新由此提出香港房屋发展的五大目标。第一个目标，从无到有，不仅满足市民居住权，也要满足市民的产权；第二个目标，从小到好，从“蜗居”状态到居住面积翻倍，目标是追上新加坡，尽可能改善生活条件；第三个目标，从旧到新，当下香港有超过1.2万栋破烂房，王春新曾为解决旧区重建问题跑了数十处旧楼，发现情况十分恶劣，亟待解决；第四个目标，通过解决住房问题缩小分配差距，这比扶贫更为关键，因为房地产是产生香港收入分配问题的根源所在；第五个目标，通过房地产政策推动香港经济发展。高楼价曾带来一些正面资产效应，但“经济奇迹”背后的虚假繁荣一旦破灭，会给香港带来更大伤害，本世纪以来房地产部门每年拉低GDP增长一个百分点，就是明证。因此，房地产政策不能只停留于修修补补的层面，更要通过转换房屋发展模式，把过度投机炒卖、扼杀居住空间和妨碍经济增长的超级滞胀模式，逐步转变为以改善居民居住条件为核心、并能促进经济增长的良性发展模式。

新思维解决房屋难题 重在分配而非生产

王春新提到，解决香港房屋难题，需要引入三大新思维。第一个新思维，要解决房屋供求不对称、本港大部分民众无力购买天价物业的问题。香港房屋市场供应和需求严重不对称，其中需求主要来自三方面：首先，本地居民的居住需求是刚需；其次，本地居民和企业的投资需求一向非常旺盛；另外，境外投资需求也无限大。改变这一情况，需要把居住需求和投资需求区别开来，采取不同的供应方式，实行“房屋双轨制”，以公营房屋来保证香港普通市民的居住需求，以私人住宅来满足本地和海外的居住需求，让两个不同性质的房屋市场合理分工、高效运转。

第二个新思维，特区政府应发挥更大政策功能，平衡社会各阶层利益，照顾大多数民众（而不仅仅是低收入家庭）、尤其是中产和年轻一代的住房需要。地产政策不仅是市场政策，更是社会政策。特区政府要学习全球先进经济体的经验，修正供应商模式，不能简单把责任交给供求严重不对称、时常炒作抬价、永远不能解决居住问题、早已完全失灵的所谓“自由市场”。

第三个新思维，香港不仅要解决居住问题，更要解决房屋问题，既要实现“居者有其屋”，更要实现“居者拥其屋”。特区政府不仅要捍卫市民的居住权，还要尽可能满足市民的财产权，避免出现次生社会矛盾。例如，目前香港从未结婚的单身人数高达190万，占香港总人口近三成，一定程度上和房屋问题有关。因此，房屋问题关系到香港社会的稳定发展。

王春新总结，解决房屋难题，重在分配而非生产。特区政府需要有调整房屋政策的大气魄和执行力，还要在利益高度分化情况下尽可能凝聚最广泛的社会共识。

来源：中评社