文 | 陈宁迪

去年夏天，我曾撰写过一篇名为《美国房价还会继续上涨吗》的文章，在文中分析了支撑疫情后房地产价格上涨的众多因素，并阐明了我们的基本观点：需要关注美联储缩表和调高利率的路径，但基本面将继续支撑房地产市场的继续增长。回顾2021年全年，楼市的火热果然持续全年。一般来说，冬季往往是房产交易的淡季，但过去的这个冬季，房价却屡创新高，买家间的竞争较历史上任何一个时期都更为激烈。 2022年1月份的最新数据表明，全美房屋销售价格中位数同比上涨了14%，达到了35。85万美元；上市两周就签订合同的比例高达41%，而一年前的同期只有36%；上市一周就签合同有32%，一年前的同期只有27%。

而进入2022年，随著美联储加息路径更为明确，通货膨胀率持续高企，美股大跌，很多人开始担心房地产市场的泡沫也会破裂。而为了判断这个泡沫是否会破裂，我们首先要判断的最基本问题是：目前的美国房地产市场是否存在泡沫？此前我们已经分析过，疫情后美国房地产市场的火爆是有逻辑支撑的，是一种理性的繁荣，在基本面不发生重大变化的情况下，我们认为房地产市场并不存在泡沫。

此次疫情发生后房价的上涨，最根本的原因是供需关系的不平衡。从供给端来看，2021年全年美国共售出了612万套房产，较前一年增长8.5%。销量的走高使得房屋库存进一步降低，2021年12月底未出售的现房库存从夏天的137万套降至90万套，2022年1月底库存进一步降至86万套，创下历史新低。在疫情前的数年间，房屋销售的旺季库存量均在200万套以上，而淡季的库存量也有150万套。

房地产市场存货少的情况在2022年会发生根本的改变吗？这需要从两个变量考虑，一方面是新建房屋数量，另一方面二手房重回市场的数量。疫情造成了建筑材料和建筑工人的短缺，随著美国疫情的缓解，供应炼和劳动力环境都会有所改善，但考虑到房屋建造的周期，相信2022年新房供应仍会处在一个较低的水平。而现有房屋持有者在目前的房价高企的环境下，不会轻易挂牌售房以免再也买不到房子。此外，次贷危机后，贷款机构放贷趋于保守，对贷款人的资质审查也更为严格。目前房屋持有者的资质与2007年不同，大量房屋断供的情况也不会出现，这都导致了市场上待售二手房源不多。因此，我们认为从供给端来说，美国房屋库存仍然严重不足，房地产市场低库存的状况仍会贯穿今年全年。

相对供给端来说，需求端受美联储退出量化宽松政策的影响较大，但我们认为需求端受到的影响对楼市的冲击仅会造成房价增速较2021年有所放缓，而不会下跌。此前的文章我们从三方面分析了需求端的刺激：购房群体的数量、疫情对人们观念的改变和低利率的刺激。进入2022年，这三方面因素有哪些变化呢？首先从需求的基本面来说，主要购房群体30-49岁年龄段人口基数进入上升期是一个长期趋势。在2008年，这个年龄段人口占总人口比例在历史低点，有专家预测下一次再回到这个人口比例需要等待25-35年。主要购房群体人口基数的增长在未来会持续很长一段时间，这将成为住房需求重要的动力来源。其次，疫情改变了人们对居住的看法，人们要求有更大的室内空间和室外空间，更多人希望有独立的居所，这一观念上的改变在短期也是不会逆转的。

这么看下来，对房价变化最主要的影响仍然是来自于利率的变化，同时我们也要将近期升级的俄乌冲突纳入考量。总体来说，市场早在去年已经预测到了美联储今年的加息路径，这也是造成近期出现抢房潮的原因之一。抵押贷款利率会伴随加息走高，这也会在一定程度上影响房价。从长期来看，目前抵押贷款利率仍处于历史低位；从短期来看，俄乌冲突改变了美联储加息的前景，市场预计美联储会采用更温和的加息路径。这都意味著抵押贷款利率在2022年年内都不会有大幅的抬升，贷款利率一定幅度的上升可能只是将一些预算不足的买家过滤掉，因此对房价的抑制作用较为有限。

而俄乌冲突对房地产来说也是利好。一方面，俄乌冲突对加息路径会产生一定影响，利率的抬升会较此前预期更加温和。另一方面，我们在上周的文章中分析过俄乌冲突及地缘政治这些不稳定因素使得全球投资者更加青睐美国的资产，而随著疫情的恢复和旅行限制的放开，或会有更多的外国投资者涌入美国购置房产。除了上述两方面影响外，地缘政治叠加美股的下跌及波动可能会提升很多投资者的避险情绪，相信一部分资金也会从美股和加密货币流向房地产市场。从过去100年的数据来看，只有两个年份房地产价格下跌超过10%，一个是1932年的-10.5%，另一个则是2008年的-12.0%。由此可见，房地产相对于股票来说，仍然是较为稳健的资产，相信很多投资者在2022年会把握住仍然较低的利率增加房地产板块的配置。

综上所述，美国房地产市场整体上涨的底层逻辑没有发生实质的变化，供需关系在2022年仍旧会是供小于求的状态，今年仍旧是卖方市场。随著利率的上升及俄乌冲突带来的地缘政治的不确定性，房价的继续大幅上涨会受到一定的抑制，但影响较为有限，房地产市场会较2021年稍有降温，房价的增速会有所放缓，但拐点远未到来。

（作者系德林控股联合创始人、首席执行官）