文〡汤颖豪
去年佐敦「三无」大厦无情火夺去多条性命一事，市民还历历在目。今年3月初油麻地一座「三无」大厦又夺去一条性命。「三无」大厦（无居民组织、无业主立案法团、无物业管理公司）一直以来都是香港的一个计时大炸弹，这一「炸弹」遍布港九，其中佐敦、油麻地、旺角、深水埗、观塘、九龙城、土瓜湾、筲箕湾等旧区，遇上风高物燥，间中便见火灾夺命，或是石屎铝窗塌下伤人，从回归前到现在，一幕一幕的悲剧不断发生，唯未见到政府有积极方法去解决「三无」大厦的问题。
「三无」大厦的风险罄竹难书，政府放任「三不管」导致问题加剧，而「三无」大厦住客多为长者、低收入或无业的草根阶层，当中也有少数族裔人士。大厦大部分都被改装成㓥房、笼屋、「棺材房」、「太空舱」等等，当中也有不少用作商业用途包括无牌食肆餐厅、楼上商铺、庙宇庵堂、「黄色架步」等等。由于没有保安人员，大厦也没有安装大闸，大厦便成「无掩鸡笼」，任由品流复杂的人随时进入。环境卫生也是另一个大难题。垃圾随处摆放弄至乌烟瘴气，成为蚊虫老鼠滋生的温床，给细菌病毒传染提供了快捷方便的渠道。这些「三无」大厦很多都是唐楼，大部分楼龄超过四五十年或以上，由于日久失修很多设备设施都已经过时及损坏。冷气机滴水、天花板洗手间漏水、外墙渗水、喉管失修爆裂，石屎剥落、高空掷物等等常见，疫情透过喉管传播都是已经证实之事。
而「三无」大厦中，缺乏有效的消防系统最令人头痛。居民习惯在节日于走廊或后楼梯通道拜神燃烧冥镪香烛，加上大厦内居住人数众多，经常会出现电压负荷过重，火警风险非常高。但很多大厦不是消防警钟失灵便是居住单位内没有灭火桶，更不可能有自动洒水系统，消防水缸可能根本连水都没有，导致消防喉辘不能灭火；再加上消防通道经常摆放杂物导致阻塞，当火警发生时火势迅速加剧，居民没法逃生造成大灾难，这样的悲剧上演已经一次又一次。
上月特首表示将会拨出资源，协助老旧大厦处理喉管乱驳之问题。然而本人认为政府更需痛定思痛，著墨解决这些「三无」大厦内的管理问题。考虑到这些「三无」大厦没有业主组织甚至个别单位连业权谁属都不清楚，建议政府成立法定社区组织统一管理全港所有「三无」大厦，社区组织的存在只是暂时性的，直至社区重建。成员应包括政府官员、地区人士和居民代表，地位等同业主立案法团，并以招标形式选出专业的物业管理公司为该区域地段范围内的一至两条街的大厦提供服务。物业管理公司需按照管理合同内提供大厦公共区域的保安、维修和卫生清洁等服务，同时物业管理公司须按照大厦实际情况提供日常管理费用预算和特别维修费用预算，例如消防处和屋宇署的修葺令等。社区组织有责任监督并对物业管理公司表现作出评分，同时也需要聆听居民意见，协调两者之沟通。有关的管理费成本支出可由政府先代支付并以低息向居民收取。
另一方面，这类大厦的业主或租户一般较少有缴付管理费的习惯，故政府亦需以「用者自负」方式强制他们必须要维护及妥善管理大厦。业主或租户必须按社区组织所聘之管理公司预算方案缴纳有关的管理费用；同时，政府的维修资助计划亦可通过此方式按不同情况由受聘物业管理司分摊或分帐给各业户。
当原本的「三无」大厦变为「三有」大厦，业户既能住得安心，社会亦可避免风险，实乃双赢之举。
（文章观点仅代表作者本人）
作者为亚太房地产发展学会会长
编辑：潘丽丽
