新界的土地开发进程落后的原因有多方面，一是错综复杂的土地利益关系；二是涉及不平等条约的历史问题；三是反对派以刻意拖延新界发展来抗拒内地。常言道，事在人为，现在，第三点是最主要的原因，若有意拖延，第一点和第二点就可以成为第三点的理由，当然还可以想到其他的理由，甚至可以不用有任何理由就把发展新界土地晾在一旁。

「边境」概念是潜藏在香港人心里的抗拒内地的思想禁锢。香港的市区植根香港岛，后来延伸到九龙，商业区不会在新界发展，就算过去在新界开发新市镇也只是以居住为主，新市镇里工商业的发展和规划甚少，因此出现早上由新界新市镇往香港岛和九龙的上班人潮，下班时则是相反的人潮。就算现在政府在规划新界土地发展时，商贸的布局也是不足的。

打破土地发展框框，从「新」出发。新思路要摒弃固有「边境」概念，在新界再造一个「香港」。如连接深圳的新界沙头角，还需要禁区纸才可以进入，这已是一个不合时宜的政策，理应废除。香港本身就是一个弹丸之地，工商产业发展的地理分布可以更分散。除了中环、观塘及未来西九龙可作为商业中心外，有意识有行动地将商业中心移向新界，甚至以口岸作为核心商业区从新界北区向南辐射发展，也是一个可行方式。

新规划以点带面，发展关口商业和住宅区。香港有沙头角、莲塘口岸、罗湖口岸、落马洲口岸、皇岗口岸与深圳相连，深圳一边的关口区域商业蓬勃，住宅林立，香港这边却是荒芜一片。香港必须要加快规划以关口为核心的商住的发展布局，结合深圳方面各关口附近的规划，形成一个具有规划效应的产业和住宅区域，故规划新界北发展时，定位应是融合居住、创科、商业于一身的新市镇，如港深创科园周边以至新田一带，应适当地加入住宅区等非商业建筑，以达至生活圈之融合。

交通配套基建要先行，串联各个关口商业和住宅区域。内地的发展是一个长远布局的发展观念，很多地方的规划以道路和铁路配套先行，值得香港参考。看看香港的几个关口是独立运行，关口间的交通道路配套不足。我们建议：一，兴建铁路贯通莲塘口岸、罗湖口岸、落马洲口岸、皇岗口岸区以及河套区科学园；二，延伸港铁西铁线至落马洲站；三，延伸港铁东铁线至莲塘口岸；四，加速兴建一条贯通边境区与九龙的新界中干线。路通，人通，财通，新的基建配套是需要政府着力推动的。

（文章观点仅代表作者本人）

作者为城市智库召集人

来源：文汇报